나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [22] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층609호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층609호

용도: 연립주택 (건축물대장상 도시형생활주택/업무시설)

감정가: 266,000,000 원

토지면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.83㎡ (약 3.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물지분: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 퀸즈플레이스 (Queens Place)

건축년도: 2019년 3월 건축 허가, 2021년 5월 사용 승인

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 총 9층 중 6층 609호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용상태: 도시형 생활주택(원룸형), 오피스텔(방1~2개)로 이용 중 (일부 세대 다락방 보유)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터, 수원시청, 다수의 아파트 단지 등이 소재하여 생활 환경이 우수합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 양성경

* 보증금: 190,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2024-01-09

* 확정일자: 2023-06-29

* 배당신고일자: 2025-02-26

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0 원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 권리 개요상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 세부 내용은 명확하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

수원시청 및 수원KBS센터 인근의 중심상업지역에 위치하여 관공서, 방송국, 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다. 유동인구가 많아 상업적 가치가 높습니다.

4.2. 주변 개발 계획

시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있어 체계적인 도시 관리 및 발전을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, KBS센터 등 주요 공공기관 및 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교 및 학원 등이 밀집해 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

5.3. 주거 형태

본건은 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 이용 가능한 소형 주거/업무 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(266,000,000 원)과 제공된 주변 시세 자료(약 125,000,000 ~ 187,000,000 원 범위 추정) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 주변 시세 자료의 대표성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

6.2. 특수물건 (유동화)

유동화 물건으로, 금융기관의 빠른 자산 회수를 위한 경매 절차일 수 있습니다.

6.3. 건축물 용도 (혼합 용도)

본 건물은 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔)이 혼합된 집합건물이므로, 건물 내 주거용 및 업무용 이용자의 특성이 다양할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

최고의 입지: 수원시청, KBS센터 인접, 중심상업지역

현대적인 건물: 2019년 준공된 현대식 건물 및 설비 보유

편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접

명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

잠재적 임대 수익: 원룸/오피스텔로서의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

7.2. 물건 약점

높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높아 입찰가 결정에 신중해야 합니다.

유동화 물건: 일반 경매 물건과 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

7.3. 투자 타당성

본 건은 뛰어난 입지 조건과 현대적인 건물을 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 감정가와 시세 간의 큰 격차는 주요 리스크 요인이므로, 면밀한 시세 조사와 함께 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

수원시청역 역세권의 중심 상업지구에 위치하여 주거 및 업무용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 현대적 건물 및 시설

비교적 최근에 준공된 건물로, 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

8.3. 명도 용이성

임차인이 대항력을 보유하고 있지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

8.4. 향후 임대 수익 기대

원룸형 도시형생활주택 또는 소형 오피스텔로서의 임대 수요가 높아, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 연식의 다세대주택 매매가는 면적당 약 400만 원 수준으로 분석됩니다. 본 건의 전용면적 31.24㎡에 이를 적용할 경우, 약 125,000,000 원의 시세가 추정됩니다.

그러나 본 건은 '퀸즈플레이스'라는 현대적인 도시형생활주택/오피스텔 건물로서, 입지 조건 및 건물 자체의 프리미엄을 고려할 때, 면적당 시세는 이보다 높을 수 있습니다. 프리미엄을 적용한 면적당 시세를 약 500만 원 ~ 600만 원으로 가정할 경우, 예상 시세 범위는 약 156,000,000 원 ~ 187,000,000 원으로 추정됩니다.

감정평가액(266,000,000 원, 면적당 약 851만 원)은 이러한 시장 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 근거

감정가는 266,000,000 원입니다. 일반적으로 경매에서 감정가의 70~80% 수준을 입찰가 하한선으로 고려할 수 있습니다. 70% 적용 시 약 186,200,000 원이 됩니다.

주변 시세 및 프리미엄을 고려한 시세 분석 결과(약 156,000,000 ~ 187,000,000 원)를 바탕으로, 감정가의 적정성을 재확인하는 것이 중요합니다.

감정가의 높은 수준을 감안하되, 주변 시세 분석 결과와 합리적인 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

187,000,000 원

본 물건은 우수한 입지와 현대적인 시설을 갖추고 있으나, 감정가와 시세의 큰 격차가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 예상 입찰가는 주변 시세 및 프리미엄, 감정가 등을 종합적으로 고려한 판단이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.