나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [39] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (39)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층905호

용도: 오피스텔

감정가: 245,000,000원

토지면적: 11.01㎡ (약 3.33평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 빌딩 내 9층 905호입니다.

주변에는 수원KBS센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 공공기관 및 문화시설이 소재하여 행정 및 업무 중심지에 자리하고 있습니다.

또한, 인근에 다림늘푸른아파트 등 주거 단지가 혼재하여 배후 수요가 안정적인 지역입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 9층 건물 중 9층에 해당하며, 건축물대장상 주용도는 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)입니다.

외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지는 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되는 건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

소유권보존등기(갑1, 박영일), 주택임차권(을2, 이 ) 및 임의경매개시결정등기(갑2, 케이씨유2411유동화전문유한회사)가 존재했으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 이 씨는 2022년 9월 23일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 합계는 약 5,701,520,000원입니다.

1.5. 상권분석

수원시청역을 중심으로 형성된 수원시청역세권 및 인계동 업무지구에 속해 있습니다.

이는 수원시의 행정, 상업, 문화의 중심지로, 오피스텔 및 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 수원시청, 갤러리아백화점, NC백화점, CGV 등 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상업 활동이 매우 활발한 곳입니다.

1.6. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철 1호선 수원시청역이 도보 거리에 있으며, 다양한 노선의 버스정류장이 인접해 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

차량 접근 또한 용이하며, 주요 도로망 이용이 편리합니다.

생활 편의시설로는 수원시청, 병원, 은행, 대형마트, 백화점, 영화관, 다양한 음식점 및 쇼핑시설이 인근에 밀집해 있어 주거 및 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 재건축 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 군사 관련 규제가 적용될 가능성이 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보 물건의 특성상, 금융 구조가 복잡할 수 있으며 이는 향후 자산 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았으나, 실제 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 수원시의 핵심 행정 및 상업 지구에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설은 주거 및 업무 환경으로서의 매력을 더합니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

다만, 복잡한 도시계획 규제 및 유동화물건의 특성은 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익과 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권 입지로 투자가치 높음.

* 주변 상업 및 행정 인프라 풍부.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 용이.

* 안정적인 임대 수요 확보 가능.

1.10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 245,000,000원입니다.

현지 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가는 약 235,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점, 그리고 도시 중심부의 입지 가치를 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해 시세 대비 합리적인 가격인 240,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이 가격은 현재 시장 상황과 경매 물건의 특성을 반영한 것으로, 현장 조사 및 최종 권리 변동 사항을 확인한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.