나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경708 (4) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층404호이며, 건물 용도는 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)입니다.

감정평가액은 211,000,000원입니다.

토지 면적은 8.98㎡ (약 2.71평)이며, 건물 면적은 23.72㎡ (약 7.17평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사이며, 물건의 특이사항으로는 유동화 물건, 공동담보 등이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 일대에 위치하며, 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등 주요 공공 및 편의시설과 인접해 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 남서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리는 2021년 5월 27일에 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(채권최고액 5,531,520,000원)입니다.

이후 수원지방법원의 임의경매개시결정(2025타경708) 및 수원시의 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 5,531,520,000원입니다.

* 임차인현황

임차인: 오

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 25일

확정일자: 2021년 5월 28일

배당신고일자: 2025년 2월 20일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상으로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인계동은 수원시의 행정 및 상업 중심지로, 수원시청을 비롯한 주요 관공서와 문화시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다.

건물이 도시형 생활주택과 오피스텔로 구성되어 있어, 인근 직장인 및 1인 가구를 중심으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 4층에 위치하며, 2019년 건축 허가를 받아 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부 이용 상태는 원룸형 도시형 생활주택 또는 방 1~2개의 오피스텔로 활용되고 있으며, 일부 호실은 다락방이 딸려 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화되었고 공동 담보로 설정된 사실이 있어, 경매 진행 과정이나 채권 회수 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 권리관계: 임차인 오병혁 씨는 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원이지만, 1억 7천5백만원이라는 큰 금액의 보증금이 설정되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 시간이 소요될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 55억원 이상으로 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 신축급 오피스텔/도시형 생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 임대 수요를 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 설비가 양호하며, 감정가 2억 1천1백만원은 해당 지역의 신축 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 직접적인 부담은 없으므로, 명확한 시세 파악과 철저한 권리 분석을 통해 신중하게 접근한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수원시청역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시청, 방송국 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신식이며, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 풍부한 임대 수요: 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 구성되어 있어, 인근 직장인 및 1인 가구 임차인 확보가 용이합니다.

* 미래 가치: 중심상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여, 지속적인 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON의 비교 대상(다세대 주택)은 본건(퀸즈플레이스 오피스텔/도시형생활주택)과 용도 및 신축 연도가 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 건물 면적 23.72㎡(약 7.17평)에 대한 감정가는 211,000,000원으로, 평당 약 29,428,173원 수준입니다.

주변 유사 신축 오피스텔 및 도시형 생활주택의 최근 시세 조사 결과, 해당 지역에서는 평당 약 1,500만원에서 2,500만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 이러한 일반적인 시세 범위를 다소 상회하는 것으로 보이나, '퀸즈플레이스' 건물 자체의 특정 조건이나 시장 상황에 따라 그 가치가 형성되었을 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석 결과, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단될 수 있습니다.

인수할 보증금이 없고 권리상 명확한 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 약 90% 수준의 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

권장 입찰가: 195,000,000원

(주의: 실제 입찰가는 해당 경매 물건의 경쟁률, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

10. 주변 환경 조사

본건 소재지인 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2번지 인근에 대해 혐오시설 관련 조사를 진행하였으나, 해당 지역에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 대체로 관공서, 상업시설, 주거시설이 혼재된 도심 지역의 특성을 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.