나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [23] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층702호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (23)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층702호

용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.83㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물지분: 31.24㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 건축 정보

건물명: 퀸즈플레이스 (Queens Place)

준공일: 2021년 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 9층 중 7층

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉/난방설비, 승강기, 화재경보설비 등

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김동우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-12

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음.

3.3. 권리 분석 종합

인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력이 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 개발 및 건축 현황

본건이 소재한 '퀸즈플레이스' 건물은 2021년 준공된 집합건물로, 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중입니다.

인근에는 수원시청, KBS센터 등이 위치하여 행정 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보와 검색 결과들을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건을 가진 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

'I'MHOME' 오피스텔 (2015년식, 17.59㎡)의 2025년 12월 매매가는 7,200만원으로, ㎡당 약 409만원 수준입니다.

이는 본건의 감정가(31.24㎡, 266,000,000원, ㎡당 약 851만원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

'인계동 Queens Place' 건물 자체는 2021년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

'트윈파크' 오피스텔(2005년식, 38㎡)의 경우 5,250만원(㎡당 약 138만원)으로, 이는 본건 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

'인계지음(도시형)'은 2013년식이며, 22.82㎡의 매물이 2019년 8월 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

전반적으로 본건의 감정가는 주변 유사 면적 및 연식의 오피스텔/도시형생활주택 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 및 민원 현황

주변 지역(인계동)에서는 유흥업소 밀집 지역(인계박스)에서의 호객 행위 관련 민원이 제기되고 있습니다.

또한, 2025년 9월에는 인계동 나혜석거리 일대에서 혐오 시위가 있었던 것으로 파악됩니다.

다만, 본건 물건지(퀸즈플레이스) 바로 인근에 위치한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 수원KBS센터, 인계동행정복지센터 등 관공서 및 문화시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

주변 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가 대비 낮은 시장 시세

본건의 감정가(266,000,000원)는 제공된 유사 물건 거래 사례(예: I'MHOME 오피스텔, 7,200만원)와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 이는 향후 매각 시 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있음을 시사합니다.

6.2. 토지 이용 계획의 제한

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한에 묶여 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 주변 유흥가 및 시위 관련 민원

인근 '인계박스' 지역의 호객 행위 및 혐오 시위 등은 지역 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 민원 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 퀸즈플레이스 702호는 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 제공된 유사 물건의 시세 정보를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항과 주변 지역의 민원 발생 가능성 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통 여건

수원시청역 도보 거리, 중심상업지역 내 위치는 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2021년 준공으로 노후화가 적어 즉시 활용 또는 임대가 가능합니다.

8.3. 저평가 가능성 (감정가 대비)

현재 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 만큼, 유찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다. 하지만 제공된 유사 매매 사례(I'MHOME 오피스텔, 17.59㎡, 7,200만원)를 기준으로 추산한 31.24㎡ 면적의 시장 가치는 약 1억 2천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 판단됩니다. 이는 본건 감정가 대비 현저히 낮은 금액입니다.

또한, '인계동' 지역의 다른 오피스텔 시세들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 감정가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 잠재적 리스크와 시장 시세 분석을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 70% 수준인 186,000,000원을 입찰가의 기준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 80,000,000원의 할인을 기대하는 가격으로, 충분한 시세 조사를 통해 낙찰 후에도 시세차익을 확보할 수 있는 수준입니다.

다만, 이는 현재 제공된 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.