나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [35] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (35)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층901호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 겸용)

건물명: 퀸즈플레이스

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 9층

전유부분: 53.94㎡ (약 16.32평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 445,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

건물지분: 53.94㎡ (약 16.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재하여 행정 및 업무, 주거 시설이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 박영일 (2021-05-17)

근저당: 동수원신용협동조합 (5,531,520,000원, 2021-05-27, 말소기준권리)

주택임차권: 한정욱 (280,000,000원, 2023-07-13, 말소)

임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (4,595,221,429원, 2025-01-23, 말소)

등기부채권 총액: 5,811,520,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한정욱 (한 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-28

확정일자: 2021-05-26

대항력: 없음

비고: 임차인의 주택임차권은 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권 등)는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 수원시청, KBS센터 등 주요 관공서 및 업무 시설이 인접해 있어 관련 종사자들의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재된 지역으로 배후 주거 수요도 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 특성

건물 내에서 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 복합적으로 이용되고 있으며, 일부 세대는 다락방이 있어 공간 활용도가 높습니다. 이는 다양한 임차인 수요를 충족시킬 수 있는 요인이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 인계동행정복지센터 등 공공시설 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업 시설 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

9층에 위치하여 조망이 양호할 수 있으며, 건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 한정욱은 대항력이 없으며, 보증금 280,000,000원에 대한 주택임차권은 말소되었습니다. 낙찰 후 임차인의 보증금 회수 여부는 경매 배당 결과에 따라 달라지며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 임차인과의 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본건은 비행안전제6구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 있어 군사시설 보호법상의 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 중심상업지역, 방화지구 등 복합적인 용도 및 개발 제한이 존재합니다.

6.3. 시장 리스크

전반적인 부동산 시장 변동에 따른 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 수원시청, KBS센터 등 주요 행정 및 업무시설 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 약 16.32평의 적절한 면적과 일부 다락방 유무는 다양한 임차인에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 건물로, 다각적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

8. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 중심 상업 지역에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 수원시청 등 주요 시설과의 인접성으로 인해 안정적인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 투자 가치가 높은 물건입니다. 임차인과의 명도 관련 이슈는 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 매수인의 부담은 없습니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 개발 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 400,000,000원에서 420,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 415,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수되는 권리가 없고, 임차인 관련 리스크를 고려하되 역세권 입지와 임대 수요를 감안한 경쟁력 있는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.