나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층508호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

수원지방법원 2025타경708 (13), 부동산임의경매

1.2. 물건 명세

경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층508호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 206,000,000원

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

1.4. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치하며, 주변으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등이 소재하여 행정 및 문화 시설 접근성이 우수합니다. 다림늘푸른아파트 등 주거 단지와도 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 수원시는 2025년 9월 17일 이후 발표된 복합개발 사업 계획을 통해 수원시청역을 포함한 22개 역세권을 콤팩트시티로 개발하여 대중교통 중심의 편리한 생활 환경을 조성할 예정입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 소재한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 임익태

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 31일

확정일자: 2023년 05월 09일

대항력: 없음

3.2. 권리 분석 결과

인수할 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 '퀸즈플레이스'라는 건물에 속하며, 철근콘크리트구조로 2021년 5월 14일 사용승인을 받았습니다 [건축물표제부 JSON]. 건물은 9층 규모이며, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 최신 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 건물 외 주위 환경

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청, KBS센터 등 업무 시설과 주거 단지, 상업 시설이 혼재된 복합 지역입니다. 수원시청역을 중심으로 한 개발 사업 추진으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.3. 유동화 물건의 의미

유동화 물건은 자산유동화증권(ABS) 등으로 발행되어 유동화된 자산일 가능성이 높습니다. 이는 일반적인 경매 물건과 달리, 자산관리회사 등이 관리하는 경우가 많으며, 거래 과정이 다소 복잡할 수 있으나 경매 절차 자체에 직접적인 영향을 미치는 경우는 드뭅니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

수원시청, 행정복지센터 등 공공기관 접근성이 매우 뛰어나며, 주변 상업 지역에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

건물이 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용되는 특성상, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 및 임대 수익 창출에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특이사항

유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계나 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 임익태는 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

6.3. 건축물 관련

감정평가서상 901호~904호에 다락방(부합물)이 언급되어 있으나, 본건 508호에 대한 정보는 명시되지 않았습니다. 만약 해당 호수에도 부합물이 존재한다면, 이로 인한 관리 문제나 추가적인 가치 평가가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 시세와의 격차

제공된 최근 매매 정보 중 'I'MHOME'(2015년식, 17.59㎡)이 72,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 약 1,350만원/평 수준입니다 [JSON 데이터]. 반면 본건(퀸즈플레이스, 2021년 완공 추정, 23.21㎡)의 감정가는 206,000,000원으로 약 2,930만원/평 수준입니다. 건물의 신축 연차(퀸즈플레이스가 더 신축), 마감재, 건축물의 정확한 용도(원룸형 vs 다세대), 건물 브랜드, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으나, 이러한 큰 시세 차이는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설(예: 대규모 유해 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 오히려 수원시청역 주변으로는 미래 도시 개발 계획이 발표되는 등 긍정적인 개발 호재가 있는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물 내 도시형생활주택/오피스텔로, 교통 및 행정, 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 유사한 평형의 인근 건물 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 미래 도시 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 실거주 또는 임대 수익 투자로서의 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 수원시청역 인근의 중심 업무 및 행정 구역에 위치하여 높은 직주근접성과 생활 편의성을 제공합니다.

* 신축 건물: 2021년 완공된 비교적 최신 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로, 명도 과정이 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 다용도 활용: 도시형 생활주택 또는 오피스텔 용도로 실거주 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 미래 가치: 수원시의 역세권 복합개발 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

토지/건물 면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

최근 매매 정보 중 가장 유사한 'I'MHOME'(2015년식, 17.59㎡)의 거래가 72,000,000원(약 1,350만원/평)은 본건과의 큰 가격 차이를 보입니다 [JSON 데이터]. 이는 건물의 연식 차이, 용도(다세대 vs 도시형생활주택/오피스텔) 및 내부 상태 차이에 기인한 것으로 추정됩니다.

본건은 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 수원시청역 인근 중심 상업 지역의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 그러나 'I'MHOME' 사례와 같은 저가 거래가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85%~90% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있습니다. 현재 최저 매각가가 제시되지 않았으므로, 일반적인 경매 진행 시점을 기준으로 예상합니다.

* 보수적 접근 (감정가 대비 85%): 약 175,100,000원

* 적정 접근 (감정가 대비 90%): 약 185,400,000원

따라서 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 감정가 206,000,000원을 초과하는 입찰은 시장 상황을 면밀히 재검토한 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.