나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [28] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (28)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층 707호

용도: 오피스텔

감정가: 243,000,000원 (24,300만원)

토지면적: 11.01㎡ (약 3.33평)

토지지분: 11.01㎡ (약 3.33평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.80평)

건물지분: 29.08㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 소재하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다. 수원시청역은 도보 약 5~10분 거리에 위치하여 역세권에 해당합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 7층에 위치한 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다. 건물은 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등을 갖추고 있습니다. 일부 세대(901호~904호)에는 다락방이 있는 것으로 파악되나, 본건 707호는 해당 정보가 없습니다. 건물은 2021년 5월 14일에 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 수원시청, KBS 수원 드라마 센터, 경기 예술의 전당 등 공공 및 문화 시설이 인접해 있습니다. 롯데마트, 홈플러스, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 다수의 상업 시설 및 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요: '라는 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박주연

* 보증금: 175,000,000원 (1억 7,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 배당신고일자: 2024년 2월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 175,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권보존: 2021-05-17 (박영일)

* 근저당권: 2021-05-27 (동수원신용협동조합, 5,531,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024-02-29 (박주연, 175,000,000원, 전입 2022-02-25, 확정 2022-01-19) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 2025-01-23 (케이씨유2411유동화전문유한회사, 4,595,221,429원) - 말소 예정

총 등기부채권액은 약 5,706,520,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인계동은 수원시청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 집약된 중심상업지역입니다. 수원시청역을 중심으로 역세권 상권이 발달해 있으며, KBS 수원 드라마센터, 롯데시네마, 홈플러스, 롯데백화점 등 다양한 문화, 쇼핑, 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 보증금 1억원 내외, 월세 60~100만원 수준으로 임대되는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원시청역(수인분당선) 도보 약 5~10분 거리로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통해 차량 이동도 수월합니다.

* 편의시설: 수원시청, 인계동행정복지센터 등 관공서, 홈플러스, 롯데마트 등 대형마트, 영화관, 식당, 카페 등 각종 편의시설이 풍부하여 생활이 매우 편리합니다.

* 문화/여가: KBS 수원 드라마센터, 경기 예술의 전당, 올림픽공원 등이 인근에 위치하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 의료: 수원 시내 주요 병원 접근이 용이합니다.

* 교육: 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 채권 회수 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 낙찰 후 명도: 임차인이 없으나, 점유자 확인 및 명도 절차에 대한 준비가 필요합니다.

* 미상 등기부채권총액: 등기부채권총액이 약 57억원으로 매우 높아, 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

* 임대차 내역: 제공된 정보에 따르면 임차인 박주연은 대항력이 없으므로 보증금 반환 의무는 인수되지 않으나, 배당 순위에 따른 보증금 회수 여부는 확인이 필요합니다.

* 건물 준공 연도: 2021년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 주변 신축 오피스텔과의 경쟁 및 향후 관리비 상승 가능성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 우수하고, 주변 상권이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 오피스텔입니다. 건물 자체도 비교적 신축이며, 주변 편의시설 및 문화 시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 목적 모두 적합할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 특수성은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 임차인의 대항력 유무 및 배당금 회수 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 초역세권으로 교통 및 행정, 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 쇼핑몰, 문화 시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 중심상업지구에 위치하여 직장인, 학생 등 다양한 배후수요 확보가 용이합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적일 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다. 본건의 건물 면적은 29.08㎡ (약 8.80평)이며, 감정가는 24,300만원입니다.

현재 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 수원시청역 인근 오피스텔의 전용면적 20~30㎡ 내외 매물의 경우, 매매가는 1억 4천만원에서 3억 8천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 퀸즈플레이스 건물의 경우, 유사 면적의 타입(54B, 38.52/29.08㎡)이 존재하며, 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 최근 실거래가 및 현재 시세를 기준으로 판단해야 합니다.

본건의 감정가는 24,300만원이며, 이는 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 경매 물건은 통상 감정가의 80~100% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다.

유사 면적 오피스텔들의 월세 시세가 보증금 1억원 내외, 월세 60~100만원 수준임을 감안할 때, 투자 수익률을 고려한 적정 매입가는 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 권리상 특별한 문제는 없는 것으로 판단되나, 채권 총액이 매우 높다는 점을 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.