나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [34] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2, 퀸즈플레이스 8층806호

건물명: 퀸즈플레이스 (Queens Place)

용도: 오피스텔 (업무시설)

준공일자: 2021-05-14

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 350,000,000 원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.03평)

건물면적: 43.97㎡ (약 13.29평)

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 관공서 및 방송시설이 인근에 소재하고 있습니다. 또한, 다림늘푸른아파트 등 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 직주근접 및 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 9층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(채권최고액 5,531,520,000원)입니다.

3.1. 2. 주요 권리 내역

소유권보존 (박영일, 2021-05-17)

근저당 (동수원신용협동조합, 5,531,520,000원, 말소기준권리)

주택임차권 (황혜근, 190,000,000원, 말소)

압류 (수원시, 말소)

임의경매 (케이씨유2411유동화전문유한회사, 4,595,221,429원)

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-11

* 확정일자: 2023-04-11

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

3.2. 2. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권도 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리(주택임차권, 압류, 임의경매)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가적으로 부담해야 할 권리(임차보증금 등)는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 입지

수원시청역을 중심으로 형성된 중심상업지역에 위치하여 금융기관, 관공서, 쇼핑시설, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 인근 수원KBS센터는 지역 내 활동성을 더하는 요소입니다.

4.2. 지역 개발 계획

지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 체계적인 도시 관리 및 개발이 이루어지고 있으며, 중심상업지역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

수원시청, 행정복지센터 등 관공서 이용이 편리하며, 주변의 다양한 상업시설과 금융기관, 병원 등을 쉽게 이용할 수 있어 쾌적하고 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 문화 및 여가시설

수원KBS센터 드라마제작센터가 인근에 위치하며, 수원시청을 중심으로 문화 행사 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 공고

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 중입니다.

6.2. 권리관계 상 리스크

등기부 및 임차인 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 황 씨는 대항력이 없으므로 명도 시 특별한 문제가 예상되지는 않습니다.

6.3. 건물 노후도 및 하자

2021년 사용 승인된 신축급 건물로, 건물 노후로 인한 심각한 하자는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 오피스텔로서, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 신축급으로 관리 상태가 양호할 것으로 보이며, 권리관계도 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성이 있으나, 이는 경매 절차상 특이사항으로 이해할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권의 중심상업지역 핵심 입지

* 신축급(2021년 준공) 오피스텔로 상품성 우수

* 발코니 확장, 풀옵션 등 편의시설 완비 시 임대 수익 극대화 가능

* 소형 면적(43.97㎡)으로 1~2인 가구 임대 수요 풍부

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 매매가는 300,000,000원 ~ 360,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 본건은 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 보증금이나 권리가 없는 상황입니다.

따라서, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 보며 결정하는 것을 권유합니다. 다만, 실질적인 임대 수익률 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.