나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층504호

용도: 도시형생활주택(원룸형)/오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

건물면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: -

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '퀸즈플레이스' 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 공공기관 및 편의시설이 소재하여 생활 및 행정 접근성이 우수합니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 수원시청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 5층 504호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

1.2. 4. 이용상태

도시형 생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건(504호)은 이에 해당합니다.

1.2. 5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합합니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

없음.

1.2. 10. 기타참고사항

대부분 임대 중이며, 일부 호실(901호~904호)에 다락방이 부합물로 존재합니다. (본건 504호는 다락방 정보 없음)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부상 권리관계

등기부등본상 소유권은 박영일에게 보존되어 있으며, 말소기준권리인 동수원신용협동조합의 근저당권(2021.05.27. 접수) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 박연정 씨는 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원으로 등기부상 주택임차권(을2)이 등기되었으나, 말소 예정이며 전입일자(2023.06.12)가 말소기준권리 설정일(2021.05.27)보다 늦어 대항력이 없습니다.

1.3. 3. 인수되는 보증금

따라서 본 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 경우, 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 소재한 수원시 팔달구 인계동은 수원시의 중심 업무 및 행정지구에 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 수원시청, KBS 드라마제작센터 등 공공기관 및 방송시설이 인근에 위치하여 직주근접 수요가 높습니다. 다수의 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.4. 2. 주변 시설

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 교통

주변 교통망이 잘 갖추어져 있어 수원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 수원시청역(지하철 1호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 대형 병원, 쇼핑몰, 공원 등 다양한 생활 편의시설이 분포하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다수의 오피스텔 및 도시형 생활주택이 밀집한 지역으로, 1인 가구 및 소형 주택 수요가 꾸준합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리관계 복잡성

본건은 '유동화물건' 및 '공동담보' 물건으로, 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 2. 명도 문제

건물 내 대부분의 호실이 임대 중인 것으로 파악됩니다. 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 해당 임차인 박연정 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

1.6. 3. 감정가와 시세 차이

제시된 감정가(211,000,000원)와 비교 사례의 시세(약 7,200만원 ~ 29,000만원) 간에 차이가 존재합니다. 이는 물건의 특성, 개별 호실의 상태, 또는 감정 시점과 시장 상황 간의 괴리를 반영할 수 있습니다. 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 물건 요약

본건은 수원시의 핵심 상업 및 행정지구에 위치한 신축(2021년 사용 승인) 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수합니다. 교통, 생활 편의시설, 직주근접 측면에서 높은 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어, 면밀한 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 최중심 입지

수원시청역 인근, 인계동 중심 상업지역에 위치하여 투자가치가 높습니다.

1.8. 2. 신축 건물

2021년 사용 승인된 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

1.8. 3. 수익형 부동산 잠재력

원룸형/오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 4. 보증금 미인수

대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

본건 건물(Queens Place)은 2021년 사용 승인된 신축 건물로, 인계동 중심 상업지역에 위치합니다.

제시된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된 인근 다세대 주택(I'MHOME, 2015년식, 17.59㎡)이 2025년 12월 7,200만원에 거래되었으며, 이는 약 409만원/㎡의 시세입니다.

또한, 2015년식 인계파크빌103동(71.18㎡)은 2026년 7월 29,000만원에 거래되어 약 407만원/㎡의 시세를 보입니다.

본건의 전용면적은 23.72㎡ (약 7.18평)이므로, 이를 바탕으로 시장 시세는 약 9,700만원에서 10,800만원 범위로 추정할 수 있습니다.

1.9. 2. 감정가와의 비교

그러나 본건의 감정가는 211,000,000원으로, 이는 시장에서 거래되는 유사 물건의 시세보다 약 2배 이상 높은 수준입니다.

1.9. 3. 입찰가 제안

임차인 박연정 씨는 대항력이 없어 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 130,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 참여 시에는 소액의 추가 비용(명도비, 수리비 등)을 고려하여 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최종 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.