나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [24] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

아래는 본 물건의 기본 정보입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (24)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층703호

* 건물명: 퀸즈플레이스

* 용도: 오피스텔 (도시형생활주택 겸업)

* 감정가: 248,000,000원

* 토지 면적: 10.92㎡ (약 3.3평)

* 건물 면적: 28.83㎡ (약 8.7평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다. [cite: user_provided_data]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다. [cite: user_provided_data]

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 7층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. [cite: user_provided_data]

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계를 분석한 결과입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-08

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본건의 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: user_provided_data]

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역의 상권 분석입니다.

* 본 물건이 위치한 인계동은 수원시청을 중심으로 한 중심상업지역에 해당합니다. [cite: user_provided_data]

* 주변에 수원KBS센터, 행정복지센터, 시청 등 공공기관 및 방송 관련 시설이 인접해 있어 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다. [cite: user_provided_data]

* 다수의 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재되어 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 시설 및 환경 정보입니다.

* 주변 시설: 수원시청, 수원KBS센터, 인계동행정복지센터 등 주요 관공서 및 공공시설이 가까이 위치하여 행정 및 업무 편의성이 높습니다. [cite: user_provided_data]

* 편의시설: 인근 상업지역에 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 만족도가 높을 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. (추후 현장 조사 및 지도 검색을 통해 재확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특수한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 자산유동화증권(ABS) 발행 과정에서 발생한 물건으로, 관련 법규 및 절차에 대한 이해가 필요합니다. [cite: user_provided_data]

* 건축물대장상 용도: 본 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 복합적으로 이용되고 있습니다. [cite: user_provided_data] 단독 오피스텔 전용 건물 대비 관리 주체나 이용 목적의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 임대 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건에 대한 종합적인 의견입니다.

* 본 물건은 수원시청 인근의 핵심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. [cite: user_provided_data]

* 대중교통 접근성이 뛰어나고 주변에 관공서 및 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋으며, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. (사용승인일: 2021.05.14.)

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자를 진행할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 수원시청 역세권 핵심 입지: 수원시청역 초역세권으로 광역 및 시내 접근성이 탁월합니다.

* 풍부한 배후 임대 수요: 관공서, 방송국, 상업시설 종사자 등 고정적인 임대 수요가 확보되어 있습니다.

* 안정적인 수익형 부동산: 오피스텔 및 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정입니다.

* 감정가: 248,000,000원

* 현 시세 조사: 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 및 인근 오피스텔의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔은 대략 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. (이는 일반적인 시세이며, 실제 거래가는 개별 물건의 상태, 계약 조건 등에 따라 다를 수 있습니다.)

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 현 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 때 2억 2천만원에서 2억 3천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.