나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [27] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (27)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층706호

용도: 오피스텔

감정가: 423,000,000원

토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.1. 건물 현황 (건축물대장 기반)

건물명: 퀸즈플레이스

주용도: 공동주택 (도시형생활주택), 업무시설 (오피스텔)

총층수: 9층

해당층: 7층

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2021년 05월 14일

전유부분 면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

대지권 면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

건축물대장상 총면적: 2564.42㎡ (약 775.75평)

건폐율: 79.03%

용적률: 344.65%

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 '퀸즈플레이스' 건물 내에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 7층에 해당하며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태: 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 동수원신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2021-05-27, 채권최고액: 5,531,520,000원)

소멸예정 권리:

* 근저당권 (을1): 동수원신용협동조합 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 이영일 (말소예정, 보증금 250,000,000원)

* 임의경매개시결정 (갑2): 케이씨유2411유동화전문유한회사 (말소예정)

말소되지 않는 권리:

* 본건 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-16

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자(2021-06-07)가 전입일자(2024-05-16)보다 빠르며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 5,781,520,000원

1.4. 상권분석

주변 환경: 수원KBS센터, 수원시청, 행정복지센터 등 공공시설과 주거단지가 인접해 있어 배후수요가 풍부합니다. 수원시청역 역세권에 위치하여 유동인구 또한 많을 것으로 예상됩니다.

상업지역: 본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로, 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 수원시청, 행정복지센터 등 관공서 이용이 편리하며, 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 인근 주거단지 개발로 향후 교육 환경 개선이 기대됩니다.

교통: 수원시청역(수인분당선)을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

특수물건정보: 본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술): 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시교통정비지역, 과밀억제권역

혐오시설: 주변 반경 1km 이내 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지와 풍부한 주변 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 실사용면적 53.09㎡ (약 16.06평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 적합합니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항과 비행안전구역 등 일부 개발 제한 가능성이 존재하므로, 입찰 전 추가적인 권리관계 및 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권의 뛰어난 입지

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔

* 실거주 및 임대수익 목적 모두 적합한 면적

* 주변 관공서 및 상업시설 밀집으로 인한 높은 임대수요 기대

* 2025년 1월 23일 임의경매 개시결정 등기 이전의 채권자(케이씨유2411유동화전문유한회사)가 채권 총액 45억 9천여만원으로, 채무 변제를 위한 경매 절차로 보입니다. (대법원 법원경매물건정보 확인)

1.9. 예상 입찰가

감정가는 423,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 퀸즈플레이스 건물의 경우 2021년 준공되었으며, 21평형(약 69.48㎡~70.535㎡) 오피스텔이 2025년 1월 기준 2억 9천만원에서 3억 5천만원 사이에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 17평형(약 53.09㎡) 오피스텔의 경우, 2024년 8월 기준 1억 9천만원대의 시세가 형성되어 있으나, 이는 층수, 향, 상태 등에 따라 차이가 클 수 있습니다. 본 건은 7층이며, 면적이 53.09㎡(약 16.06평)으로, 해당 면적대의 시세는 2억 5천만원에서 3억원 이상으로 추정됩니다.

다만, 본 건의 감정가가 4.23억원으로 책정된 것은 현재 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 21평형대의 시세가 2.9억~3.5억 사이인 점을 감안할 때, 16평형인 본 건이 4.23억 감정가는 다소 높다는 판단입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 권리관계는 비교적 명확합니다.

주변 신축 오피스텔의 매매가를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 2억 5천만원 ~ 3억 2천만원 사이로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 2억 9천만원 ~ 3억 3천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (정확한 시세 조사를 위해 현장 방문 및 추가적인 주변 매물 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.