나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [17] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층603호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (17)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층603호

용도: 연립주택 (건축물 대장상 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔) 복합)

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

토지면적: 8.93㎡ (약 2.7평)

토지지분: 8.93㎡ (약 2.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.59㎡ (약 7.1평)

건물지분: 23.59㎡ (약 7.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

건축물 정보:

건물명: Queens Place

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 05월 14일

총 층수: 9층 (해당 물건은 6층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물 내에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

소유권 보존: 박영일 (2021-05-17)

근저당권: 동수원신용협동조합 (말소기준권리, 2021-05-27, 5,531,520,000원)

주택임차권: 최예슬 (말소, 2024-04-29)

임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (말소, 2025-01-23, 4,595,221,429원)

임차인 현황:

* 임차인: 최예슬

* 보증금: 100,000,000원 (1억원)

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음 (주의 필요)

권리분석 결과:

인수되는 보증금 합계: 0원. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

건물 정보:

본건이 소재한 '퀸즈플레이스'는 2021년 5월에 사용승인된 건물로, 총 46세대로 구성되어 있으며, 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 총 9층 규모이며, 주차 대수는 40대입니다. 본건은 공급/전용면적 44.18/23.59㎡ (13평)에 해당하는 호실입니다.

최근 매매 사례 분석:

제공된 주변 '다세대' 주택의 매매 사례(I'MHOME, 인계파크빌103동 등)는 2015년~2025년 사이에 거래되었으며, 면적 대비 가격은 약 21만원/㎡ ~ 41만원/㎡ 수준입니다.

하지만 본건 '퀸즈플레이스'는 2021년 준공된 신축급 건물로, 감정가는 2.1억원(약 890만원/㎡)입니다. 이는 건물의 신축 연식과 우수한 입지 조건을 반영한 시세로 판단됩니다.

참고로, '퀸즈플레이스' 건물의 공시지가는 본건 면적 기준 약 1.27억원 수준으로 확인됩니다.

임대 현황:

건물은 대부분 임대 중입니다. 본건의 임차인 최예슬은 보증금 1억원, 월세 35만원이며 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

수원시청역(지하철 분당선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 편의시설:

수원시청, 인계동행정복지센터 등 관공서와 수원KBS센터 등 공공시설이 인접해 있습니다. 또한, 주변 상업지역에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트구조로, 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보:

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있으나, 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인:

대항력 없는 임차인이 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 권리입니다. 임차인의 배당 요구 여부 및 관련 절차를 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

다양한 도시 계획 용도지역(중심상업지역, 방화지구 등) 및 법규(비행안전구역, 과밀억제권역 등)의 제한을 받고 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 핵심 입지에 위치한 신축급(2021년 준공) 오피스텔/도시형생활주택입니다. 수원시청역 역세권으로 직주근접성이 우수하며, 다양한 관공서 및 편의시설 이용이 용이하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 인수 부담이 없습니다. 다만, 감정가는 2.1억원으로 다소 높게 책정된 반면, 주변 일반 다세대 주택의 시세는 상대적으로 낮아, 신축 건물 가치 및 입지 프리미엄을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 수원시청역 도보 5분 이내 거리.

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 및 경쟁력 확보.

높은 생활 편의성: 관공서, 상업시설, 문화시설 등 밀집 지역.

안정적인 임대 수익 기대: 수원시청 및 주변 직장인 수요 풍부.

권리관계 단순화: 모든 권리 매각으로 소멸 예정.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 210,000,000원

본건의 감정가는 2.1억원이며, 이는 신축 연식과 중심 상업지구의 입지 조건을 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 신축급 건물의 시세 및 공시지가(약 1.27억원)를 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰은 신중한 검토가 필요합니다.

다만, 제공된 주변 다세대 주택의 매매 사례는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시세 및 임대 수익률을 파악하는 것이 중요합니다. 현재 상황에서는 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 168,000,000원 ~ 210,000,000원.

(주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황, 임대 수요, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.