나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [20] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층607호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (20)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층607호

건물명: 퀸즈플레이스

용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔) (감정평가서상 연립주택으로 기재되었으나, 건물 등기부상 용도는 도시형생활주택 및 오피스텔임)

감정가: 206,000,000원

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.21㎡ (약 7.02 평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물준공일: 2021년 5월 14일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재하여 행정, 문화, 주거 기능이 복합된 지역에 자리 잡고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

현재 임차인 현황:

*: 이한웅

보증금: 60,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2022년 12월 22일

확정일자: 2022년 12월 22일

배당신고일자: 2025년 3월 26일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 회수할 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 수원시청 및 KBS센터 인근 중심상업지역에 위치하여 배후 주거 수요와 더불어 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 상권입니다.

주변 토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

본건 건물의 용도가 도시형생활주택과 오피스텔로 구성되어 있어 임대수익을 위한 다양한 임차인 확보가 가능합니다.

1.5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 9층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 수원시청, KBS센터 등 주요 공공기관 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

인접 도로상태는 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건에 비해 다소 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있으나, 일상적인 주거 및 업무용도로는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

임차인이 있으나 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시의 핵심 업무지구 및 상업지구에 위치하며, 수원시청역 도보권의 역세권 입지를 자랑합니다. 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점과 도시형생활주택 및 오피스텔이라는 복합 용도는 풍부한 임대수요를 기대하게 합니다. 감정가 대비 시세 분석에서 상당한 차이를 보이고 있으나, 입지적 장점과 최신 건물을 감안할 때 시세 상승 잠재력을 보유한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 역세권 입지 (수원시청역 인근)

수원시청, KBS센터 등 주요 시설 인접으로 인한 높은 생활 편의성 및 직주근접 수요

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거/업무 환경 제공

도시형생활주택 및 오피스텔 혼합 구성으로 인한 다양한 임대 수익 창출 가능성

중심상업지역 내 위치로 향후 상권 활성화 및 가치 상승 기대

1.9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

주변 유사 면적 및 연식의 다세대/도시형생활주택/오피스텔 매매 사례 분석 결과 (2015년 준공 건물, 17.59㎡ 기준 약 409만원/㎡, 2015년 준공 건물, 71.18㎡ 기준 약 407만원/㎡), 본건(23.21㎡)의 시장 시세는 약 95,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 분석 및 잠재적 가치를 고려하여, 약 110,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 권리관계 재확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.