나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2번지 퀸즈플레이스 4층 407호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경708 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 206,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

토지 면적은 8.79㎡ (약 2.66평)이며, 건물 면적은 23.21㎡ (약 7.02평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 건물 정보

본 건물은 퀸즈플레이스이며, 2019년 3월 27일 건축 허가, 2021년 5월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물입니다.

주요 용도는 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

전유부상으로는 4층 407호에 해당하며, 전용 면적은 23.21㎡ (약 7.02평)입니다.

내외벽은 석재붙임 및 벽지, 일부 타일 마감이며, 창호는 하이샷시입니다.

위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

본 건의 토지 면적은 8.79㎡ (약 2.66평)이며, 이는 공급 면적 대비 지분으로 할당된 부분입니다.

건물의 대지권은 총 518.8㎡ (약 156.95평) 면적 위에 있으며, 건폐율은 79.03%, 용적률은 344.65%입니다.

토지 형상은 세장형 평지로, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건물은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.

관공서 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 주거 및 업무 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이는 직장인의 출퇴근 및 이동 편의성을 높여주는 장점입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(금5,531,520,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 2025년 1월 23일 접수된 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정(4,595,221,429원)

* 2025년 11월 20일 접수된 수원시의 압류(세무과-00 8639)

등기부채권 총액은 5,531,520,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(임의경매, 압류)는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 오예슬 임차인이 거주 중입니다.

보증금 70,000,000원, 차임 300,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2024년 3월 18일입니다.

배당신고일자는 2025년 2월 11일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 건물 연식(2015년)의 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 17.59㎡ (약 5.32평)의 경우 7,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,353만원)

* 2026년 7월, 71.18㎡ (약 21.54평)의 경우 29,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,346만원)

본 건의 전용 면적은 23.21㎡ (약 7.02평)이며, 건물 연식은 2015년~2021년 사이로 추정됩니다.

유사 면적의 실거래가격을 기준으로 환산 시, 평당 약 1,350만원으로 계산하면 본 건의 시장 가치는 약 9,477만원 (23.21㎡ * 1350만원/㎡)으로 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 206,000,000원으로, 추정 시장 가치와 상당한 차이가 있습니다. 감정가는 건물 자체의 가치, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등 다양한 요소를 반영했을 수 있으나, 제시된 실거래가와 비교 시 보수적인 접근이 필요합니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가 206,000,000원 대비 추정 시장 가치는 약 9,500만원 수준으로 분석됩니다.

본 건은 입지 조건이 우수하고 건물 상태도 양호하나, 감정가와 실거래가 추정치의 괴리가 크다는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 인계동행정복지센터 등 관공서가 인접해 있어 행정 처리 및 민원 업무가 편리합니다.

수원KBS센터 드라마제작센터 등 문화 시설 이용이 용이하며, 주변에 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 환경

수원 시청 인근 중심 상업지에 위치하여 도심 속 편리한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

최신식 건물로 내부 시설 및 설비가 잘 갖추어져 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

인근 아파트 단지들이 있어 주거 지역으로서의 안정성도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 추정치 간의 현저한 차이: 본 건의 감정가(206,000,000원)는 최근 유사 면적의 실거래가 추정치(약 9,500만원)보다 훨씬 높습니다. 이 격차의 원인에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 수익률 확보에 영향을 줄 수 있습니다.

* 향후 재매각 및 임대 시 가격 책정의 어려움: 높은 감정가로 인해 매수자 또는 임차인에게 매력적인 가격으로 제시하기 어려울 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 실제 현장 방문 및 추가적인 확인을 통해 잠재적 리스크를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 현대식 오피스텔/도시형생활주택으로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 교통, 편의시설, 행정기관 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 감정가와 실거래가 추정치 간의 큰 괴리로 인해 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 도보 이용 가능, 각종 관공서 및 상업시설 밀집 지역

* 우수한 상품성: 비교적 신축 건물(2015년~2021년 준공), 현대적 설비, 편리한 주거 환경

* 안정적인 임대 수익 기대: 도심 지역의 수요 풍부, 원룸/오피스텔의 꾸준한 임대 수요

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 206,000,000원이나, 실거래가 추정치는 약 9,500만원 수준입니다.

입지 및 상품성을 고려하되, 감정가와 실거래가 추정치의 격차를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원입니다.

이는 시장 가치보다는 높지만 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 수익 확보 가능성을 고려한 금액입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 동향을 재점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.