나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (6)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층 406호

1.2. 물건 현황

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 오피스텔)

건물면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 박영일 (2021.05.17)

근저당: 동수원신용협동조합 (2021.05.27, 말소기준권리)

주택임차권: 이규선 (2021.05.27, 말소)

임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (2025.01.23, 말소)

압류: 수원시 (2025.11.20, 말소)

등기부 채권 총액: 5,676,520,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (성함: 이규선)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-08

확정일자: 2023-08-17

배당신고일자: 2024-05-22

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 매매/임대 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물인 'Queens Place'(주소: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2번지) 내 전용면적 17.59㎡(약 5.32평) 물건이 2025년 12월에 72,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 ㎡당 약 4,093,235원, 평당 약 13,520,941원의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

다른 유사 다세대 주택 거래로는 전용면적 84.12㎡(약 25.45평)가 2025년 12월 178,000,000원에, 71.18㎡(약 21.53평)가 2026년 7월 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이들 거래의 ㎡당 가격은 각각 약 2,116,024원, 약 4,074,255원으로, 면적 규모에 따라 가격 차이를 보입니다.

4.2. 시세 비교 및 분석

본건의 감정가는 154,000,000원(17.33㎡ 기준)으로, ㎡당 약 8,886,324원, 평당 약 29,378,000원 수준입니다. 이는 최근 동일 건물 내에서 거래된 72,000,000원(17.59㎡ 기준)의 시세보다 약 2배 이상 높은 수준입니다. 이러한 감정가와 실제 시장 거래가 간의 큰 차이는 본건의 투자 가치를 평가하는 데 있어 중요한 고려 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

본건이 속한 퀸즈플레이스 건물은 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중이며, 일부 호실(35~38호)에는 다락방이 있습니다. 본건은 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 일반 물건과 다른 특수성을 가질 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

대부분의 물건이 임대 중이며, 901호~904호에는 다락방(부합물)이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

없음

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 '퀸즈플레이스'에 위치한 소형 주거/업무 겸용 공간입니다. 수원시청역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 편리한 장점이 있습니다. 건물은 비교적 최근인 2021년에 준공되어 신축에 가깝습니다.

7.2. 감정가 대비 시세 차이점

가장 큰 특징은 감정가(154,000,000원)와 동일 건물(퀸즈플레이스)의 최근 실거래가(72,000,000원) 간의 현저한 차이입니다. 이는 향후 입찰가를 결정함에 있어 중요한 기준이 될 것입니다. 임차인 이규선 씨는 대항력이 없으며, 보증금 전액이 인수되지 않으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 수원시청역 인근 역세권 입지

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

8.2. 고려 사항

* 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 격차

* 다양한 도시계획 규제 사항 존재 (방화지구, 비행안전구역 등)

* 소형 면적으로 인한 투자 목적 및 활용 방안 고려 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다. 가장 중요한 비교 대상은 동일 건물인 '퀸즈플레이스' 내에서 최근 72,000,000원에 거래된 전용면적 17.59㎡ 물건입니다. 본건의 면적(17.33㎡)과 유사하므로, 이 가격을 기준으로 시장 가치를 판단할 수 있습니다. 감정가(154,000,000원)는 시장가 대비 매우 높은 수준으로, 실제 낙찰가는 시장가에 더 근접할 것으로 예상됩니다.

9.2. 최종 제안가

최근 거래 사례를 바탕으로, 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 범위는 최근 시장 거래 가격을 상회하면서도 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.