나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층 403호

용도: 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

건물면적 (전용면적 추정): 23.59㎡ (약 7.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 소재함.

주변 환경: 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 자리하고 있어 공공기관 및 편의시설 접근성이 좋음.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역 '수원시청역'이 위치하여 대중교통 이용 여건이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 27일 동수원신용협동조합의 근저당권 (을1)

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 27일

* 확정일자: 2021년 5월 27일

* 배당신고일자: 2023년 7월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을2)가 말소되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없음.

등기부 요약:

* 소유권보존: 박영일 (갑1, 2021-05-17)

* 근저당: 동수원신용협동조합 (을1, 2021-05-27) - 말소

* 주택임차권: 양영청 (을2, 2023-07-12) - 말소

* 임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (갑2, 2025-01-23) - 말소

* 압류: 수원시 (갑3, 2025-11-20) - 말소

인수되는 권리: 없음

총 등기부채권액: 5,701,520,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 수원시청을 중심으로 형성된 중심상업지역에 위치하며, 다수의 행정기관, 방송 관련 시설, 그리고 다양한 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역임.

상업 시설: 인근에 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능하여 생활 편의성이 높음.

수요: 수원시청역을 이용하는 유동인구, 인근 공공기관 및 상업시설 종사자, 그리고 오피스텔 및 도시형 생활주택 거주자들의 배후 수요를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 수원시청, 인계동행정복지센터 등 관공서 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 문화, 쇼핑, 외식 시설 이용이 용이함.

교통: 수원시청역(지하철 1호선, 수인분당선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 편리함.

주거 환경: 도시형 생활주택 및 오피스텔이 혼재된 지역으로, 1인 가구 및 소형 가구에게 적합한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 물건의 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있음.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 4층에 위치.

기타 사항: 대부분 임대 중인 상태이며, 일부 호실(901호~904호)에 다락방이 부합물로 존재하나 본건(403호)과는 직접적인 관련이 없음.

감정가 대비 시세 괴리: 본 물건의 감정평가액(210,000,000원)이 최근 유사 면적의 실거래가(약 9,600만원 ~ 10,600만원) 대비 현저히 높아, 경매 진행 시 유찰될 가능성이 있으며, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택/오피스텔입니다. 뛰어난 입지 조건, 편리한 교통망, 그리고 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 모두 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 감정평가액이 최근 시장 시세에 비해 과도하게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 경우, 첫 경매에서 낙찰되지 않고 유찰될 가능성이 높으며, 향후 최저입찰가 변동 시 시세에 맞는 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역(지하철 1호선, 수인분당선) 도보 이용이 가능한 핵심 상업지구에 위치.

신축급 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있음.

권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담 없음.

수요층 확보: 1인 가구 및 소형 가구 임대 수요가 높은 지역임.

시세차익 기대: 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 상승에 따른 투자 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(17.59㎡ ~ 71.18㎡)의 거래 사례 분석 결과, 제곱미터당 약 407만원에서 409만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적(23.59㎡)을 기준으로 환산하면, 예상 시세는 약 9,630만원에서 9,657만원 범위로 추정됩니다.

신축 건물임을 감안하여 제곱미터당 430만원에서 450만원의 보수적인 가격을 적용할 경우, 예상 시세는 약 10,143만원에서 10,615만원으로 산정됩니다.

감정가(210,000,000원) 대비 시장 시세가 현저히 낮으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가를 100,000,000원에서 120,000,000원 범위로 제안합니다.

(참고: 실제 경매 최저입찰가는 감정가의 일정 비율(예: 70%)로 시작될 수 있으나, 본 물건의 경우 시세 기반의 입찰가 산정이 더욱 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.