나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [6] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

-

건물의 구조

-

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

-

설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

-

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3번지, 하우스타 98-36, 3층 302호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경1317 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 239,000,000원입니다.

토지 면적은 28.20㎡ (약 8.53평)이며, 건물 면적은 53.93㎡ (약 16.31평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2017년 3월 2일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 업무시설(오피스텔)이며, 총 22개 호실로 구성되어 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치하며, 중일초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥 개발지대로서, 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남서측으로 폭 15~20m의 중로를 이용하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2017년 3월 6일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권액 1,392,000,000원)입니다.

경매로 인해 말소될 권리는 말소기준권리보다 후순위인 권리들입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소 예정인 을구의 주택임차권 (오명수, 보증금 175,000,000원, 2025년 7월 14일 접수)이 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

감정평가요항표에 기재된 다수의 임차인들이 존재하며, 이들의 점유 및 임대차 계약 정보가 상세히 명시되어 있습니다. 다만, 일부 임차인의 경우 확정일자 및 점유 개시일이 기재되어 있으나, 대항력 유무 및 배당 여부에 대한 명확한 정보가 부족하여 추가적인 확인이 필요합니다. 그러나 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 용인시 기흥구 중동 지역은 신흥개발지대로서, 오피스텔, 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 중일초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변의 개발 현황 및 향후 개발 계획 등을 고려할 때, 상권의 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 중일초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까이 있고, 차량을 이용한 진출입이 용이하여 교통이 편리합니다.

* 편의: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주변에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 다수의 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히, 대항력 유무가 불분명하거나 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (임대관계 미상으로 기재된 임차인의 현황 추가 확인 필요)

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 판단하기 어렵습니다. 지도 검색 등을 통해 해당 물건지 인근의 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 2017년 사용 승인된 건물이므로, 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 유지보수 및 수리 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 중동의 신흥 개발지대에 위치한 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 교육 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

다수의 임차인이 존재하며, 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 주변 혐오시설 유무 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 개발지대에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무 수요를 모두 충족할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 비교적 최근 연식(2017년 사용승인)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교와 근린생활시설 등 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

건물 전용면적은 53.93㎡ (약 16.31평)입니다.

제공된 자료 내에 구체적인 주변 시세 정보가 없어, 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사(최근 실거래가, 유사 오피스텔 매매 및 임대 호가 등)가 반드시 필요합니다.

일반적으로 오피스텔의 경우, 전용면적 기준 평당 가격으로 시세를 산정하며, 용인시 기흥구 중동 지역의 유사 오피스텔 시세 현황을 파악하여 감정가와의 비교 분석이 중요합니다.

명도 예상 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

임시적으로, 주변 시세가 평당 1,000만원~1,200만원 선이라고 가정할 경우, 약 163,000,000원 ~ 195,600,000원의 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려하고, 보수적인 입찰 전략을 수립한다면, 현재 시세 수준 및 명도 비용 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.