나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [18] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

-

건물의 구조

-

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

-

설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

-

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (18)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

토지지분: 28.2㎡ (약 8.53평)

건물면적: 53.93㎡ (약 16.32평)

건물지분: 53.928㎡ (약 16.31평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 하우스타 98-36

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2017년 3월 2일

총 세대수: 22세대 (건축물대장 기반)

본건 호수: 5층 502호

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다. 본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 3월 6일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 경매개시결정(갑5, 2025년 6월 17일) 및 기타 을구 권리(을2, 주택임차권)와 갑구 권리(갑6, 압류)는 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 해당 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 점유 중인 임차인들의 정보가 확인되었으며, 총 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 임차인들이 현재 점유 중이므로 퇴거 절차가 필요할 수 있습니다.

* 기호1 (2층 201호) 임차 보증금: 175,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)

* 점유개시일자: 2022.03.26.

* 확정일자: 2022.02.24.

* 임차권자: 변

* 기호4 (2층 206호) 임차 보증금: 115,500,000원 (2023.02.15. 5,500,000원 증액)

* 임대차계약일자: 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).

* 점유개시일자: 2021.03.27.

* 확정일자: 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원) (2차)

* 임차권자: 김

* 기호5 (3층 301호) 임차 보증금: 165,000,000원 (1차 155,000,000원, 2차 160,000,000원, 3차 165,000,000원)

* 임대차계약일자: 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)

* 점유개시일자: 2017.05.22.

* 확정일자: 2017.05.22.(155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 10,000,000원)

* 임차권자: 이

* 기호7 (3층 303호) 임차 보증금: 110,250,000원 (1차 증액 5,000,000원, 2차 증액 5,250,000원)

* 임대차계약일자: 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)

* 점유개시일자: 2019.03.29.

* 확정일자: 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원), 2024.08.16.(증액된 5,250,000원)

* 임차권자: 배

* 기호8 (3층 304호) 임차 보증금: 110,250,000원 (1차 100,000,000원, 2차 105,000,000원, 3차 110,250,000원)

* 임대차계약일자: 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)

* 점유개시일자: 2017.04.14.

* 확정일자: 2017.04.05.(100,000,000원), 2023.04.24.(증액된 10,250,000원)

* 임차권자: 김

* 기호9 (3층 305호) 임차 보증금: 130,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.07.28.

* 점유개시일자: 2022.09.26.

* 확정일자: 2024.05.03.

* 임차권자: 유

* 기호11 (4층 401호) 임차 보증금: 164,850,000원 (1차 157,000,000원, 2차 164,850,000원)

* 임대차계약일자: 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),

* 점유개시일자: 2021.01.29.

* 확정일자: 2020.12.22.(157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 7,850,000원)

* 임차권자: 박

* 기호13 (4층 403호) 임차 보증금: 105,000,000원 (1차 95,000,000원, 2차 100,000,000원, 3차 105,000,000원)

* 임대차계약일자: 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)

* 점유개시일자: 2017.03.31.

* 확정일자: 2017.03.04.(95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약 증액 5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약 증액 5,000,000원)

* 임차권자: 이

* 기호14 (4층 404호) 임차 보증금: 130,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),

* 점유개시일자: 2022.07.29.

* 확정일자: 2024.05.16.

* 임차권자: 이

* 기호15 (4층 405호) 임차 보증금: 110,250,000원 (1차 105,000,000원, 2차 110,250,000원)

* 임대차계약일자: 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)

* 점유개시일자: 2021.01.08.

* 확정일자: 2020.12.28.(105,000,000원), 2023.01.13.(증액된 5,250,000원)

* 임차권자: 유

* 기호16 (4층 406호) 임차 보증금: 110,250,000원 (2021.05.08. 5,000,000원 1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액)

* 임대차계약일자: 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)

* 점유개시일자: 2019.06.22.

* 확정일자: 2019.05.21.(100,000,000원), 2021.05.31.(105,000,000원), 2023.06.19.(110,250,000원)

* 임차권자: 노

* 임차인 현황 (주택도시보증공사 양도인: 박진아)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-28

* 확정일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 용인시 기흥구 중동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 신흥 개발 지역입니다. 인근에 중일초등학교가 소재하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 공원이 분포하여 주거 환경이 양호합니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 기흥구 관내에 생활폐기물 소각장 신설 또는 증설 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와 직접적인 인접 관계에 있거나 심각한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 과거 지역 사회에서 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 "중일초등학교"가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통망

단지 인근으로 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측으로 중로를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

5.3. 주거 편의시설

주변에 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 점유 및 퇴거 문제

말소기준권리 및 인수 보증금 0원이라는 점을 고려할 때, 등기부상 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 현재 다수의 임차인이 점유 중이며, 일부 임차인은 확정일자 및 점유 개시일자가 근저당권보다 앞서는 경우도 있어, 실제 대항력 유무에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 비록 등기상 말소 예정이라 하더라도, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(양도인: 박진아)는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 다른 임차인들의 경우 명확한 대항력 유무가 판결되지 않은 상황이므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

사용승인일이 2017년 3월 2일로, 신축 건물은 아니므로 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (구체적인 건물 상태는 현장 확인 필요).

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 신흥 개발 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 교통 및 교육 환경도 비교적 편리한 편입니다. 감정가는 2억 3,900만원으로 책정되어 있으며, 건물 면적은 약 16.3평입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 임차인이 점유 중인 상태이므로 명도 관련 위험을 신중히 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 및 상업 혼재 지역 입지

* 초등학교 등 교육 시설 인접

* 대중교통 및 차량 진출입 용이성

* 신축급 건물 (2017년 준공)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다. 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 시세를 고려할 때, 경기도 용인시 기흥구 중동 일대 오피스텔의 시세는 평당 약 700만원에서 1000만원 선으로 형성되어 있습니다. 본건 건물의 전용면적은 약 16.3평이므로, 이를 기준으로 환산하면 114,100,000원 ~ 163,000,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

최근 실거래 사례를 살펴보면, 2024년 10월 24일 4층 53.89m² (약 16.3평) 물건이 1억 7,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2024년 10월 3일 3층 53.51m² (약 16.2평) 물건이 1억원에 거래된 사례도 있습니다.

감정가 239,000,000원은 현재 파악된 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 임차인 명도 관련 비용 및 잠재적 리스크를 충분히 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 1억 2,000만원 ~ 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 상세한 권리 분석, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (18)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

토지지분: 28.2㎡ (약 8.53평)

건물면적: 53.93㎡ (약 16.32평)

건물지분: 53.928㎡ (약 16.31평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 하우스타 98-36

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2017년 3월 2일

총 세대수: 22세대 (건축물대장 기반)

본건 호수: 5층 502호

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다. 본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 3월 6일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 경매개시결정(갑5, 2025년 6월 17일) 및 기타 을구 권리(을2, 주택임차권)와 갑구 권리(갑6, 압류)는 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 해당 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 점유 중인 임차인들의 정보가 확인되었으며, 총 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 임차인들이 현재 점유 중이므로 퇴거 절차가 필요할 수 있습니다.

* 기호1 (2층 201호) 임차 보증금: 175,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)

* 점유개시일자: 2022.03.26.

* 확정일자: 2022.02.24.

* 임차권자: 변

* 기호4 (2층 206호) 임차 보증금: 115,500,000원 (2023.02.15. 5,500,000원 증액)

* 임대차계약일자: 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).

* 점유개시일자: 2021.03.27.

* 확정일자: 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원) (2차)

* 임차권자: 김

* 기호5 (3층 301호) 임차 보증금: 165,000,000원 (1차 155,000,000원, 2차 160,000,000원, 3차 165,000,000원)

* 임대차계약일자: 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)

* 점유개시일자: 2017.05.22.

* 확정일자: 2017.05.22.(155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 10,000,000원)

* 임차권자: 이

* 기호7 (3층 303호) 임차 보증금: 110,250,000원 (1차 증액 5,000,000원, 2차 증액 5,250,000원)

* 임대차계약일자: 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)

* 점유개시일자: 2019.03.29.

* 확정일자: 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원), 2024.08.16.(증액된 5,250,000원)

* 임차권자: 배

* 기호8 (3층 304호) 임차 보증금: 110,250,000원 (1차 100,000,000원, 2차 105,000,000원, 3차 110,250,000원)

* 임대차계약일자: 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)

* 점유개시일자: 2017.04.14.

* 확정일자: 2017.04.05.(100,000,000원), 2023.04.24.(증액된 10,250,000원)

* 임차권자: 김

* 기호9 (3층 305호) 임차 보증금: 130,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.07.28.

* 점유개시일자: 2022.09.26.

* 확정일자: 2024.05.03.

* 임차권자: 유

* 기호11 (4층 401호) 임차 보증금: 164,850,000원 (1차 157,000,000원, 2차 164,850,000원)

* 임대차계약일자: 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),

* 점유개시일자: 2021.01.29.

* 확정일자: 2020.12.22.(157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 7,850,000원)

* 임차권자: 박

* 기호13 (4층 403호) 임차 보증금: 105,000,000원 (1차 95,000,000원, 2차 100,000,000원, 3차 105,000,000원)

* 임대차계약일자: 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)

* 점유개시일자: 2017.03.31.

* 확정일자: 2017.03.04.(95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약 증액 5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약 증액 5,000,000원)

* 임차권자: 이

* 기호14 (4층 404호) 임차 보증금: 130,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),

* 점유개시일자: 2022.07.29.

* 확정일자: 2024.05.16.

* 임차권자: 이

* 기호15 (4층 405호) 임차 보증금: 110,250,000원 (1차 105,000,000원, 2차 110,250,000원)

* 임대차계약일자: 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)

* 점유개시일자: 2021.01.08.

* 확정일자: 2020.12.28.(105,000,000원), 2023.01.13.(증액된 5,250,000원)

* 임차권자: 유

* 기호16 (4층 406호) 임차 보증금: 110,250,000원 (2021.05.08. 5,000,000원 1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액)

* 임대차계약일자: 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)

* 점유개시일자: 2019.06.22.

* 확정일자: 2019.05.21.(100,000,000원), 2021.05.31.(105,000,000원), 2023.06.19.(110,250,000원)

* 임차권자: 노

* 임차인 현황 (주택도시보증공사 양도인: 박진아)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-28

* 확정일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 용인시 기흥구 중동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 신흥 개발 지역입니다. 인근에 중일초등학교가 소재하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 공원이 분포하여 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 기흥구 관내에 생활폐기물 소각장 신설 또는 증설 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와 직접적인 인접 관계에 있거나 심각한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 과거 지역 사회에서 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 "중일초등학교"가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통망

단지 인근으로 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측으로 중로를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

5.3. 주거 편의시설

주변에 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 점유 및 명도 위험

등기부상 말소기준권리(2017.03.06.)보다 후순위로 기록된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 다수의 임차인이 현재 건물을 점유하고 있어, 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히, 일부 임차인의 경우 점유 개시일 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서는 것으로 보이거나, 대항력 유무에 대한 명확한 판단이 어려운 경우가 있어, 이들에 대한 법적 권리 분석을 더욱 면밀히 진행해야 합니다. 주택도시보증공사(양도인: 박진아)는 대항력이 없는 것으로 명시되었으나, 다른 임차인들의 실제 점유 및 권리 관계는 명확한 법적 절차를 통해 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

본 건물은 2017년 3월 2일에 사용 승인되어 준신축급에 해당하나, 향후 발생할 수 있는 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 정확한 건물 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 신흥 개발 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 교통 및 교육 환경 또한 비교적 편리한 편입니다. 감정가는 2억 3,900만원으로 책정되었으나, 현재 유사 면적대의 실거래가 및 시장 시세를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 권리분석상 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 임차인이 점유 중인 상태이므로 명도 관련 위험을 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 및 상업 혼재 지역 입지.

* 초등학교 등 교육 시설 인접.

* 대중교통 및 차량 진출입 용이성.

* 준신축급 건물 (2017년 준공).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다. 현재 유사 물건의 실거래가 및 시장 시세를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(약 16.3평)의 오피스텔은 평당 약 700만원에서 1000만원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 산출한 예상 시세 범위는 약 114,100,000원에서 163,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 살펴보면, 2024년 10월 24일에 4층 53.89m² (약 16.3평) 물건이 1억 7,000만원에 거래되었으며, 2024년 10월 3일에는 3층 53.51m² (약 16.2평) 물건이 1억원에 거래된 사례도 있습니다.

감정가 239,000,000원은 현재 파악된 시세보다 높은 수준이므로, 임차인 명도 관련 제반 비용 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 2,000만원에서 1억 5,000만원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 반드시 본건에 대한 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 상세한 권리 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고합니다.

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