나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 2025타경708 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택/오피스텔)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

건물면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

1.3. 건물 개요

건물명: 퀸즈플레이스

층수: 9층 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 소재합니다.

인근으로 수원KBS센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

수원시청역에서 도보 약 5분 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: provided]

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. [cite: provided]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. [cite: provided]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: provided]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 보증금 인수 여부는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존, 근저당권 (말소기준), 임의경매 (말소), 압류 (말소) 등의 권리 관계가 확인되었습니다. [cite: provided]

등기부채권 총액은 5,531,520,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 인계동은 수원시청 인근의 중심 상업지역으로, 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 이용 현황

건물 내 대부분 호실이 임대 중인 것으로 파악됩니다. [cite: provided]

이는 꾸준한 임대 수익 창출이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 상태

건물은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중입니다.

일부 호실(35~38호)은 다락방이 있으며, 901호~904호도 다락방(부합물)이 있습니다. [cite: provided]

5.2. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 승강기 및 화재경보 설비가 설치되어 있습니다. [cite: provided]

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건에 해당합니다. [cite: provided]

6.2. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. [cite: provided]

6.3. 건물 부합물

일부 호실의 다락방은 부합물로 간주될 수 있어, 매각 시 포함 여부를 명확히 확인해야 합니다. [cite: provided]

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2번지 '퀸즈플레이스'에 위치한 본 물건은 2021년 5월 사용승인된 총 9층 규모의 도시형생활주택 및 오피스텔 건물 내 4층 402호입니다.

수원시청역 도보 5분 거리의 역세권 입지를 자랑하며, 주변에 행정, 상업, 문화 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

7.2. 강점

* 역세권 입지: 수원시청역 초역세권으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 다양한 용도: 도시형생활주택과 오피스텔로 구성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 생활 인프라: 수원시청, KBS 수원센터 등 편의 시설 접근성이 좋습니다.

7.3. 약점

* 공동담보 및 유동화 물건: 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. [cite: provided]

* 토지 이용 제한: 일부 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 개발 등에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: provided]

* 감정가와 시세 격차: 제공된 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하여 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 시세 상승 잠재력

수원시청역 인근의 역세권 입지는 꾸준한 수요와 함께 장기적인 시세 상승 가능성을 제공합니다.

8.2. 안정적인 임대 수익

대부분 임대 중인 건물 특성상, 공실률 관리만 잘 이루어진다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. [cite: provided]

8.3. 소형 면적의 투자 용이성

전용면적 23.59㎡의 소형 평형으로, 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하며 임대 시장에서 선호도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 분석

본건의 감정가는 210,000,000원 (약 8,902,000원/㎡)입니다. [cite: provided]

그러나 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(20㎡대)의 오피스텔/도시형생활주택은 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, '퀸즈플레이스' 내 유사 면적(전용 23.6㎡)이 2022년 10월 1억 5천만원에 거래된 사례도 있습니다.

전문가들은 본건의 감정가(2.1억)가 실제 시장 가격(약 1.4억~1.6억)보다 높게 책정된 것으로 보고 있습니다.

신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 감정가와 실거래가 간의 상당한 격차는 투자 시 면밀한 검토를 필요로 합니다.

9.2. 인수 보증금

인수할 보증금은 없습니다. (0원)

9.3. 예상 입찰가

상기 분석을 종합하면, 본건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 감정가와 실거래가 간의 격차를 고려한 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 추가 시세 조사, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.