나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [16] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (16)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층 406호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행 (등기부상 확인)

* 사용승인일: 2017년 3월 2일

* 건물구조: 철근콘크리트구조

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임. 본건 남서측으로 포장된 중로(폭 15~20m)를 이용하여 진출입함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역.

1.3. 권리분석

* 매각물건 명세서상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리: 2017년 3월 6일자 수협은행 근저당권 (을1)

* 본 경매물건은 수협은행의 임의경매 (갑5)로 진행됨.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김지영 (2017.03.06.)

* 근저당: 수협은행 (2017.03.06.) 금1,392,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전: 조수빈 (2017.06.08.)

* 주택임차권: 노정선 (2025.03.07.) 금110,250,000원 (매각으로 말소 예정)

* 임의경매: 수협은행 (2025.06.17.) 금1,187,519,753원 (본건 경매개시)

* 등기부채권 총액: 1,502,250,000원

* 임차인 현황:

* 노정선 (본건 406호)

* 보증금: 110,250,000원

* 점유개시일: 2019.06.22.

* 확정일자: 2021.05.31. (증액분 포함)

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음

* 권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 임차보증금 인수 의무 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 신흥개발지대에 위치하여 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주변으로 교육시설(중일초등학교), 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

* 수요층: 주변 직장인 및 학생 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "중일초등학교" 인근에 위치하며, 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

* 건축물 특징: 2017년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 개별난방, 엘리베이터, 주차시설 등이 갖춰져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 소유권 및 등기부상 권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보임.

* 검색 결과, 용인시 전반적으로 폐기물 소각장, 물류센터 등 혐오시설에 대한 지역 주민들의 반대 사례가 다수 확인되었으나, 본건 소재지인 중동 1113-3번지 인근에 직접적인 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 명확하게 확인되지 않음. 다만, 부동산 투자 시 주변 지역의 개발 계획 및 혐오시설 설치 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 환경이 무난한 편임.

* 등기부상 권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 임차권은 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨 (대항력 없는 임차인).

* 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 적정 수준으로 보이며, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 신흥개발지대로서 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 인수 부담 임차보증금 없음 (0원).

* 상대적으로 신축 건물 (2017년 준공).

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 123,000,000원임.

* 제공된 정보와 주변 오피스텔 시세 (평균 800만 원 ~ 1,000만 원/평 수준의 매매가 정보가 일부 검색되었으나, 본건과 직접 비교하기에는 유사성이 낮음)를 종합적으로 고려할 때, 권리상 특별히 인수해야 할 부담이 없고 건물 상태 및 입지 조건을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 105,000,000원 ~ 110,700,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 정확한 시세 조사를 위한 현장 방문 및 주변 부동산 시세 확인을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.