나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [15] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

-

건물의 구조

-

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

-

설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

-

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (15)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층405호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

* 토지지분: 14.439999999999998㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 건물지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내 4층 405호. 사용승인일은 2017년 3월 2일. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 타일 및 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 이중창임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설, 현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 2017년 3월 6일 접수된 수협은행 근저당권(금1,392,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본 상 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 지상권이 등기되어 있지 않음).

* 임차인 현황:

* 기호15(4층 405호) 임차인 유지연

* 보증금: 110,250,000원 (1차 105,000,000원, 2차 증액 5,250,000원)

* 임대차계약일자: 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)

* 점유개시일자: 2021.01.08.

* 확정일자: 2020.12.28.(105,000,000원), 2023.01.13.(증액분 5,250,000원)

* 대항력: 없음. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 고려 시)

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 '을2'구분으로 2025년 2월 17일 말소 예정인 주택임차권(유지연)으로 등기되어 있음.

* 기타 임차인: 감정평가요항표에 다수의 임차인이 기재되어 있으나, 대부분의 임차인은 확정일자 및 배당 신고일 등을 종합적으로 고려할 때 대항력이 없는 것으로 판단됨. 다만, 일부 임차인의 경우 확정일자 부여일자 및 증액 내역 등으로 인해 낙찰 후 잔여 보증금 인수 가능성이 없는지 최종 확인이 필요함. 예를 들어, 기호7(3층 303호)의 경우 2024년 8월 16일 확정일자가 기재되어 있어 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본 건이 위치한 용인시 기흥구 중동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥개발지대임.

* 주변에 중일초등학교가 인접해 있어 학군 배후수요가 기대됨.

* 오피스텔 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 좋은 편임.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 교육: 중일초등학교가 남측 인근에 위치함.

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 등이 주위에 혼재함.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주거 편의성이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있음.

* 임차인 인수 여부: 대부분의 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 일부 임차인의 경우 보증금 및 임대차 계약 기간, 확정일자 등을 면밀히 재확인하여 낙찰 후 인수할 보증금이 있는지 반드시 검토해야 함. 특히, 기호7(303호)의 임차인 배서현 씨의 경우 2024년 8월 16일 확정일자를 받은 내역이 있어 인수 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물 노후화: 2017년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 주변 입지 조건 및 교통 여건이 양호하며 비교적 신축 건물임. 권리 분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 깨끗한 편임. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 임차인의 잠재적 인수 가능성을 신중하게 검토해야 할 필요가 있음. 향후 지역 개발 가능성과 소형 오피스텔로서의 투자 가치를 고려한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 성장 잠재력: 신흥개발지대에 위치하여 향후 시세 상승 기대 가능.

* 소형 면적: 전용면적 약 8.36평으로 투자 및 임대가 용이할 수 있음.

* 합리적 가격 기대: 감정가를 기준으로 시세보다 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 감정가: 123,000,000원

* 현 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 시세 분석이 어려움. 주변 유사 오피스텔의 매매 및 임대 사례, 공실률, 관리비, 향후 건물 관리 비용 등을 종합적으로 조사하여 시세를 산정해야 함.

* 인수 보증금: 권리 분석 상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, 최종적으로 임차인 현황 및 관련 서류를 재확인하여 잔여 보증금 인수 여부를 최종 확인해야 함.

* 입찰가 산정: 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 보수적인 접근을 권장함. 향후 시세 변동 및 경매 동향을 파악하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

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