나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [8] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

-

건물의 구조

-

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

-

설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

-

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (8)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층304호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 특이사항: 공동담보

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 차량의 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 완경사지로 오피스텔 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

4. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 1,392,000,000원)

* 말소예정권리: 을2 주택임차권 (김태연, 100,000,000원) - 매각으로 소멸 예정.

* 등기부채권 총액: 1,492,000,000원

* 임차인 현황:

* 본건 3층 304호의 임차인 김태연은 전입일자 2017-04-24, 확정일자 2017-04-05, 배당신고일자 2025-03-06이며, 대항력은 없는 것으로 확인됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 권리분석 종합: 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 주택임차권은 매각으로 인해 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

5. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 공원도 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 신흥개발지대로서 향후 지역 발전에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변에 중일초등학교가 있어 기본적인 학군 수요가 존재합니다.

6. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 5층 오피스텔 건물 내 3층 304호. (사용승인일: 2017.03.02.)

* 건물 내 설비: 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 시설: 중일초등학교가 인접해 있으며, 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입 용이, 시내버스정류장 인접.

7. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있으나, 해당 물건 자체의 권리 분석상 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계합니다.

* 신흥개발지대이므로 향후 개발 계획 및 그에 따른 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

* 용인시 지역에서는 과거 폐기물 소각장 증설 관련 논란이 있었던 사례가 있어, 향후 개발 과정에서 혐오시설 유치 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. (현재 본건 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.)

8. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2017년)되었으며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 낙찰받을 수 있는 장점이 있습니다.

* 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 신흥개발지역으로, 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이므로, 실수요자 또는 장기적인 투자 관점에서 접근할 만한 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적고, 인수하는 보증금이 없습니다.

* 신축급 오피스텔로서 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역에 위치하여 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

* 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(27.62㎡, 약 8.36평)의 오피스텔 실거래가는 2024년 10월 기준 4층 53.89㎡가 1억 7천만원, 3층 53.51㎡가 1억원으로 거래된 사례가 있으나, 이는 면적 차이가 상당합니다.

* 다른 유사 면적의 오피스텔 시세는 2025년 9월 기준 26.07㎡가 7,200만원(파크리움), 2025년 1월 21.46㎡가 7,500만원(베스트빌 오피스텔), 2026년 3월 22.27㎡가 6,700만원(미봉스타 오피스텔) 등으로 거래되었습니다.

* 이는 본건의 공급면적(27.62㎡)과 전용면적(약 26.xx㎡로 추정)을 고려했을 때, 전용면적 기준 평당 약 700만원 ~ 900만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

* 본건의 감정가 123,000,000원은 평당 약 1,471만원으로, 주변 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가는 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 명도 부담이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 98,400,000원 ~ 110,700,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

* 현 시세 기반으로 보수적으로 접근한다면 9,000만원 ~ 1억원 내외의 입찰가도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.