나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453, 2층 203호

물건종별: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정평가액: 298,000,000원

토지면적: 32.85㎡ (약 9.94평)

건물면적: 54.48㎡ (약 16.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

준공연도: 2020년 (추정)

1.1. 입지조건

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입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 소재하는 복합적인 지역입니다.

차량 출입은 건물 1층까지 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 부동산은 북동측으로 포장된 소로(폭 8~10m)에 접하고 있어 도로상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

본건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되는 대상 물건입니다.

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위 권리 및 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: NGUYENTHIYENNHI

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조광철

* 보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-14, 확정일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-10-22. 대항력은 없으므로, 해당 임차인의 보증금은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 다세대, 단독주택 등)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

세류중학교가 인근에 위치하고 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

상권의 활성화 정도 및 임대 수요에 대한 상세 분석은 현장 조사 및 추가적인 지역 상권 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량은 건물 1층까지 접근 가능합니다.

* 편의시설: 세류중학교가 인접해 있으며, 주변 지역의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부: 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스, 냉방, 화재감지 설비 등이 구비되어 있으며 개별난방 방식입니다.

* 기타: 발코니 확장, 실외기 및 차양 설치가 확인됩니다. 건물 1층은 주차장으로 사용 중이며 총 10대의 주차 공간이 마련되어 있습니다 (장애인 및 경차 전용 포함).

* 주변 환경: 지도 검색 및 외부 서비스 조회를 통해 주변 혐오시설 여부를 직접 확인하시는 것이 좋습니다. (현재 제공된 정보로는 혐오시설에 대한 구체적인 내용이 없습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 본건 외 다른 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있어 추가적인 채무 관계 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 사항: NGUYENTHIYENNHI 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 해당 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 공부상 차이: 건축물대장 상의 구조 표기와 등기부등본 상의 표기에 일부 차이가 있으며, 현황과 다른 물탱크 공간(창고로 이용 중)이 존재하는 등 공부와의 일치 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/특정 용도) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 매수 후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년경 준공)인 도시형생활주택으로, 수원시 권선구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

경매 절차를 통해 소유권 이전 시 대부분의 권리가 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 특이 임차인의 존재 및 공동담보, 공부상 차이, 토지이용계획상의 제약 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

감정가는 298,000,000원이나, 주변 시세 및 물건의 제반 상황을 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년경 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담이 적습니다.

* 주거지로서의 입지: 학교와 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 및 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하므로 별도의 명도 또는 소유권 관련 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가

주변 유사 신축 다세대주택(더스테이세류, 2022년식, 54.11㎡)의 최근 매매가가 260,000,000원 (약 4,804,841원/㎡)임을 감안할 때, 본건(54.48㎡)의 시세는 약 261,750,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 298,000,000원과 최근 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인(특이 임차인, 공동담보 등)을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 추가 부담은 없습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.