나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [20] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (20)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 376,000,000원

* 토지 면적: 44.38㎡ (약 13.42평)

* 건물 면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 수협은행 (등기부상 근저당 및 임의경매 채권자)

* 사용 승인일: 2017년 3월 2일

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 5층 504호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2017년 3월 6일 접수된 수협은행의 근저당 (을1)입니다.

* 말소 예정 권리: 수협은행의 근저당, 수협은행의 임의경매 (갑5), 이우석의 주택임차권 (을2), 용인시의 압류 (갑6) 등이 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,652,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 파악되지 않았으나, 등기부 및 감정평가 요약표상 다수의 임차인이 존재합니다.

* 본 건은 공동 담보 물건이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 모든 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 판단되어, 보증금을 배당받지 못할 경우에만 대항력이 발생할 수 있습니다. 그러나 '임차인 현황' 상 이우석님은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 다른 임차인들의 확정일자 및 점유 개시일이 말소기준권리보다 후순위이므로, 일반적인 경매 절차상 인수되는 임차 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다음은 주요 임차인 현황입니다. (보증금은 최종 증액된 금액 기준, 필요시 별도 확인 요망)

* * 변재성 (2층 201호): 보증금 175,000,000원.

* * 김성엽 (2층 206호): 보증금 115,500,000원.

* * 이경희 (3층 301호): 보증금 165,000,000원.

* * 배서현 (3층 303호): 보증금 110,250,000원.

* * 김태연 (3층 304호): 보증금 110,250,000원.

* * 유현창 (3층 305호): 보증금 130,000,000원.

* * 박나영 (4층 401호): 보증금 164,850,000원.

* * 이 (4층 403호): 보증금 105,000,000원.

* * 이 (4층 404호): 보증금 130,000,000원.

* * 유 (4층 405호): 보증금 110,250,000원.

* * 노 (4층 406호): 보증금 110,250,000원.

* * 이 (전입/확정일자 2024.04.08, 대항력 없음): 보증금 260,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: "중일초등학교" 남측 인근에 위치한 신흥개발지대로, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 주변 시설: 초등학교, 상가, 주택 단지 등이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

* 교육: "중일초등학교"가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역이며, 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 현장 조사 시 대항력 있는 임차인 미발견 시 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 용인시 지역의 부동산 시장 변동 및 오피스텔 공급량 증가 가능성에 따른 가격 하락 위험이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 해당 물건이 공동 담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 건 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 계약의 변동 가능성: 임차인의 계약 갱신 여부, 명도 진행 상황 등에 따라 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 또한 84.83㎡ (약 25.66평)으로 활용도가 높습니다.

* 신흥개발지대에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인근, 다양한 편의시설 접근성, 교통 편리성 등을 갖추고 있습니다.

* 성장 가능성 있는 지역: 신흥개발지대로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 면적: 84.83㎡ (약 25.66평)의 넓은 전용 면적으로 다용도 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 376,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본 물건과 유사한 규모(전용 약 25.66평)의 용인시 기흥구 중동 일대 오피스텔 시세는 현재 약 3억 5천만원에서 4억원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가는 3억 7천 6백만원으로, 현재 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 지역의 발전 가능성 등을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 370,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 파악된 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 경매 참여 시 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.