나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [17] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

물건 비고

현황조사시의 현황은 상가임대차이나 부동산등기사항증명서 상과 임차인의 권리신고는 주택임대차임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층501호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36)

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

건물면적: 53.93㎡ (약 16.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

건물구조: 철근콘크리트구조, 5층 오피스텔 (사용승인일 2017.03.02)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥개발지대로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지: 세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용 중이며, 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 성장관리권역 등에 속합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2017.03.06. 수협은행 근저당권 (1,392,000,000원)입니다.

* 말소예정 권리: 근저당, 압류, 임의경매개시결정, 주택임차권(배준수) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 문구에 따라, 지상권 외에는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 본건에 대한 임차인 권리신고 및 현황 조사 결과, 대부분의 임차인은 말소기준권리(2017.03.06)보다 늦은 시점에 전입/확정하였기에 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 4층 403호 임차인 이유진(이 )의 경우, 확정일자(2017.03.04)가 말소기준권리(2017.03.06)보다 앞서므로, 보증금 105,000,000원 전액을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 시 반드시 고려해야 할 인수 권리 사항입니다.

* 기타 임차인(예: 변재성, 유지연, 노정선, 김성엽, 이경희, 배서현, 김태연, 유현창, 박나영)들은 대항력이 없어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 현황조사 시 상가임대차로 파악되었으나, 등기부상 및 권리신고는 주택임대차로 되어 있어 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 신흥 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변 편의시설: 중일초등학교 인근으로 교육 시설이 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 개발 현황: 신흥개발지대로 향후 추가적인 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 중일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 4층 403호 임차인 이유진(이 )의 보증금 105,000,000원이 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다.

* 현황과 등기부상 임차인 권리 차이: 현황조사 시 상가 임대차로 파악되었으나, 등기부상 및 권리신고는 주택임대차로 되어 있어 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 혼란의 여지가 있을 수 있습니다.

* 다수 임차인: 해당 건물 내 다수의 오피스텔이 임대 중에 있어, 명도 절차 진행 시 신경 써야 할 부분이 많을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 신흥 개발 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 4층 403호 임차인 이유진(이 )의 보증금 105,000,000원이 인수될 가능성이 높아 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현황과 등기부상 임차인 권리가 상이한 점은 주의가 필요합니다. 감정가는 239,000,000원이나, 인수되는 임차 보증금을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 주변 환경: 학교, 상업시설, 교통 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 임대수요 확보에 유리합니다.

* 건축 연한: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 관리 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 예상 시세 대비 저평가 가능성: 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 낙찰가를 합리적으로 책정할 경우 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 인수되는 임차 보증금 (403호 이유진): 105,000,000원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터가 없어 정확한 시세 분석은 제한적이나, 감정가 및 일반적인 시장 동향을 고려하였습니다. 본 물건의 감정가는 239,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금 105,000,000원을 제외한 실제 매입 가능한 금액은 감정가에서 해당 보증금을 차감한 134,000,000원부터 고려해볼 수 있습니다. 주변 오피스텔 시세, 최근 거래 사례, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 보증금 인수분을 고려하여 약간 더 낮게 형성될 수 있습니다.

* 예상 낙찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

* 상기 범위는 인수되는 보증금 105,000,000원을 포함한 총 지출액 기준이며, 보증금 인수분을 제외한 실제 취득 비용은 낙찰가에서 105,000,000원을 차감한 금액이 됩니다.

* 투자자는 상기 예상 낙찰가 범위 내에서, 임대 수익률, 명도 가능성, 향후 시세 상승 여력 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주의: 예상 입찰가는 시장 상황 및 본건의 특수성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.