나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2026 [2] 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동에 소재하는 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 13층 건 중 제1층 제115호,제116호로서, 외벽: 대리석 붙임 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 페어그라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(가),(나) 근린생활시설이며, 현재 공실로써 내부 인테리어 철거된 상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25M 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26. ~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경2026 (2)

1.2. 소재지

경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층 116호

1.3. 물건종별

근린상가

1.4. 감정가

386,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지 지분: 7.4329㎡ (약 2.25평)

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

건물 지분: 42.9㎡ (약 12.98평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

전OOO (등기부 상 전북은행으로 확인됨)

1.9. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건은 남측으로 폭 약 25M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 6월 28일 접수된 전북은행 근저당권(을15)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 전북은행 근저당권(을15) 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 등기부등본 상 명시되어 있지 않음)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 관련 정보는 상세히 기재되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

3.5. 등기부채권 총액

483,000,000원 (등기부 상 총 근저당 채권액)

4. 상권분석

4.1. 용도지역

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역

4.2. 주변 상권

근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 배후 주거수요와 유동인구를 기반으로 하는 상권입니다. "동탄복합문화센터"와 인접하여 문화 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역적 특성을 가집니다.

4.3. 토지이용계획

대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25., 허가대상: 외국인 등, 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 아파트, 오피스텔이 다수 분포하며, 학교 및 공원 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

5.2. 문화시설

"동탄복합문화센터"가 인근에 위치하여 문화생활을 향유하기에 유리합니다.

5.3. 교통 접근성

주요 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 내부 상태

현재 본 건물은 공실 상태이며, 내부 인테리어가 철거된 상태로 파악됩니다. 따라서 입점 및 임대를 위해서는 별도의 인테리어 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 임차인 존재 여부 및 관련 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

외국인의 경우 주택 관련 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

화성시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 민원 및 갈등 사례가 언론 보도를 통해 확인되고 있습니다. 다만, 본건 소재지인 반송동 107-7 아시아프라자 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재나 유해 영향에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 주변 환경은 근린생활시설, 주거시설, 문화시설 등으로 묘사되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 화성시 반송동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 주변 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역에 소재합니다. 동탄복합문화센터와 인접하여 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성이 있는 입지입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 내부 인테리어가 철거된 점, 임대 관계가 미상인 점은 투자 전 고려해야 할 사항입니다. 경매 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸되므로 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

중심상업지역 내 위치하여 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

8.2. 문화/주거 복합 지역

주거시설 및 문화시설과의 인접성은 잠재 고객 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8.3. 신규 임대수익 기대

내부 리모델링 후 신규 임차인 유치를 통해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(386,000,000원)를 기준으로 하되, 향후 예상되는 내부 수리비, 공실 기간, 예상 임대료 수준, 그리고 동종 물건의 실거래가 및 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.