나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [11] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (11)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

건물면적: 53.93㎡ (약 16.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행 추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.

토지형상및이용상태: 세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중이며, 본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입합니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2017.03.06. 접수, 수협은행)

등기부채권총액: 1,549,000,000원

임차인 현황:

* 본건(401호) 임차인: 박나영 (주택도시보증공사)

보증금: 164,850,000원

점유개시일자: 2021.01.29.

확정일자: 2020.12.22.

배당신고일자: 2025.02.19.

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 기타 임차인 (본건 외):

* 기호14 (404호): 이

보증금: 130,000,000원

점유개시일자: 2022.07.29.

확정일자: 2024.05.16.

* 기호15 (405호): 유

보증금: 110,250,000원

점유개시일자: 2021.01.08.

확정일자: 2020.12.28.

* 기호16 (406호): 노

보증금: 110,250,000원

점유개시일자: 2019.06.22.

확정일자: 2019.05.21.

* 기호1 (201호): 변

보증금: 175,000,000원

점유개시일자: 2022.03.26.

확정일자: 2022.02.24.

* 기호4 (206호): 김

보증금: 115,500,000원

점유개시일자: 2021.03.27.

확정일자: 2021.03.08.

* 기호5 (301호): 이

보증금: 165,000,000원

점유개시일자: 2017.05.22.

확정일자: 2017.05.22.

* 기호7 (303호): 배

보증금: 110,250,000원

점유개시일자: 2019.03.29.

확정일자: 2019.03.12.

* 기호8 (304호): 김

보증금: 110,250,000원

점유개시일자: 2017.04.14.

확정일자: 2017.04.05.

* 기호9 (305호): 유

보증금: 130,000,000원

점유개시일자: 2022.09.26.

확정일자: 2024.05.03.

* 기호13 (403호): 이

보증금: 105,000,000원

점유개시일자: 2017.03.31.

확정일자: 2017.03.04.

주의사항: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥개발지대로서 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

교통 접근성: 차량으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

잠재력: 중동 지역의 신흥 개발 지역으로서 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 중일초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 공원이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 인근 시내버스 정류장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 보고서 작성일 기준 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 변제 상황에 따라 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 권리: 비록 대항력 없는 임차인으로 파악되나, 배당 여부 및 실제 점유 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

건물 상태: 2017년 사용승인이므로 비교적 최신 건물이나, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

이용계획 제한: 토지이용계획상 용도지역, 지구단위계획구역 등으로 개발 가능성은 있으나, 해당 지역의 건축 규제 및 개발 방향 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 중동에 위치한 하우스타 오피스텔 401호로, 2017년에 사용승인된 신축급 건물입니다.

주변 환경이 양호하고 교통이 편리하며, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 우수합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 다수의 임차인이 존재하나, 본건 401호의 임차인 박나영을 포함한 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항이며, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

우수한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통망, 주변 생활 편의시설 등 주거 만족도가 높은 지역입니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 것은 투자 위험을 크게 낮추는 요소입니다.

적정 감정가: 현 시세 대비 합리적인 수준의 감정가로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다.

해당 물건의 면적, 위치, 신축 연도, 그리고 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

보수적인 접근 시, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 경쟁 상황 및 시장 상황에 따라 감정가의 100%~105% 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로, 본 건의 예상 입찰가는 약 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 현 시세에 대한 일반적인 추정치이며, 반드시 추가적인 시장 조사를 통해 확정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.