나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453, 3층 303호

* 건물명: (건축물대장상 신주소: 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 (세류동))

* 토지면적: 32.85㎡ (약 9.94평)

* 건물면적: 54.48㎡ (약 16.48평, 전용면적 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 301,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 덕OOOOOO (덕성산업주식회사)

* 건축년도: 2020년 9월 18일 사용승인

* 총 층수: 5층 중 3층

* 총 세대수: 10세대 (본 건물 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건이 소재하는 건물 1층까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 28일자 덕성산업주식회사 근저당 (을1)

* 권리현황:

* 소유권보존 (갑1): 김황중

* 근저당 (을1): 덕성산업주식회사 (1,680,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 (갑2): 울진죽변수산업협동조합 (1,424,695,842원, 본건 경매 개시 결정)

* 주택임차권 (을2): 윤성문 (195,000,000원, 2025.10.14 말소)

* 가압류 (갑3): 신한카드주식회사 (95,749,477원, 2025.10.15 말소)

* 가압류 (갑4): 현대카드 (14,706,392원, 2025.10.23 말소)

* 가압류 (갑5): 신한은행 (119,944,954원, 2025.10.30 말소)

* 근저당부채권근질권설정 (을1-4): 제이비우리캐피탈주식회사 (1,680,000,000원, 2025.11.28 말소)

* 총 등기부채권액: 2,105,400,823원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 21일

* 확정일자: 2025년 1월 8일

* 배당신고일자: 2025년 10월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 상업시설: 본건이 위치한 지역은 주거용 건물들이 밀집한 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주거 배후: 아파트, 단독주택, 다가구, 다세대, 연립주택 등이 혼합된 형태로, 기본적인 주거 배후 수요가 형성되어 있습니다.

* 상권 특성: 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소비를 위한 소규모 상권이 발달한 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다.

* 마감: 외벽은 석재, 일부 몰탈 마감이며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 마루, 타일, 석재 등으로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 냉방설비, 화재감지설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식입니다.

* 이용상태: 본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로, 총 10세대로 구성되어 있으며 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 토지: 세장형에 유사한 평탄한 토지로, 건부지로 이용 중입니다. 북서측에서 남서측으로 저지대이며, 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높습니다.

* 도로: 북동측으로 포장된 소로(폭 8~10m)에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

* 공부와의 차이:

* 건축물대장상 건물 구조와 등기사항전부증명서상 전유부분 건물 내역 표시에 일부 차이가 있습니다.

* 건축물현황도상 1층 계단 밑과 옥탑 1층 일부에 물탱크 설치 공간이 있으나, 실제로는 물탱크 없이 창고로 이용 중입니다.

* 기타사항:

* 현재 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 정확한 임대 내역은 미상입니다.

* 1층 필로티 주차장은 장애인 및 경차 전용 주차를 포함하여 총 10대 주차가 가능합니다.

* 건축물현황도상 발코니 확장형으로 표시되어 있으며, 실제 확장된 것으로 조사되었습니다.

* 거실 창호 외부에 실외기 투시형 난간 및 1층 후면 출입구, 4층 및 5층 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있습니다.

* 대지권의 목적이 되는 토지 서측으로 화단 및 수목이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 내역 불확실성: 현재 임대 중인 것으로 추정되나, 정확한 임대차 계약 내용(기간, 금액 등)이 미상입니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물 현황과 공부상 내용 간에 일부 차이가 존재하며, 창고로 이용되는 공간 등은 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 채무 규모: 총 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택(다세대)으로, 2020년 완공된 비교적 신축 건물입니다. 전용면적 54.48㎡(약 16.5평)을 갖추고 있으며, 주변 주거 시설 및 근린생활시설과의 혼재로 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, 임대 내역이 미상이고 공부와의 차이가 일부 존재하며, 토지이용계획 상 다양한 제한사항이 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 총 채무 규모가 매우 높아 경매 진행 시 변동 가능성이 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 완공된 비교적 새 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 적정 면적: 54.48㎡의 전용면적은 1인 가구나 소형 가구의 실수요 및 소액 투자 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확하며, 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 지역 발전 잠재력: 수원 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 등의 요인으로 인한 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 본건과 면적(54.11㎡) 및 종류(다세대)가 유사한 "더스테이세류"(2022년식)가 2026년 7월 8일에 26,000만원(2억 6천만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 적정 가치를 판단하는 데 주요 참고자료가 됩니다.

* 연식이 오래되고 면적이 작은(40.13㎡) "심우(342-0)" 연립주택은 2026년 7월에 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 수준에 거래되어 비교 가치가 상대적으로 낮습니다.

* 감정가: 301,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견:

본건은 2020년 완공된 비교적 신축인 도시형생활주택(다세대)으로, 전용면적 54.48㎡를 보유하고 있습니다. 가장 유사한 조건의 비교 물건이 2억 6천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 3억 1백만원이지만, 시장 상황 및 개별 물건의 특성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

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