나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [7] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (7)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층303호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내 3층 303호

사용승인일: 2017.03.02.

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

토지 지분: 14.44㎡ (약 4.37평)

건물 면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물 지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 포장된 중로(폭 15m~20m)를 이용하여 진출입이 가능합니다.

1.3. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 303호입니다.

* 외벽: 돌붙임 마감

* 내벽: 타일 및 인테리어 마감

* 창호: 하이샷시 이중창입니다.

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설, 현관 자동개폐시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역

1.5. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2017.03.06. 접수된 수협은행 근저당권 (채권최고액: 1,392,000,000원)

* 이후 소유권이전, 주택임차권(배서현, 110,250,000원), 임의경매(수협은행) 등이 등기되었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,502,250,000원

* 임차인 현황:

* 본건 3층 303호에는 배서현 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인: 배서현

* 보증금: 110,250,000원

* 차임: 0원

* 점유 개시일: 2019.03.29.

* 확정일자: 2019.03.12.

* 배당신고일자: 2025.03.25.

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 경우 등기부상 주택임차권(을2)이 존재하나, 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 다른 임차인의 경우, 등기부상 별도의 우선변제권이 있는 권리는 확인되지 않으며, 임대차 관계는 상호 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 상권분석

* 본건은 중일초등학교 인근의 신흥개발지역에 위치하여 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 주변의 주거 단지 및 근린생활시설과의 연계성이 좋으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.7. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 중일초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대한 여러 부동산이 담보로 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행에 직접적인 리스크가 되지는 않으나, 채무 규모가 크다는 점을 인지할 필요가 있습니다.

* 임차인 관계: 비록 303호 임차인 배서현 씨의 대항력이 없고 인수 보증금이 없으나, 기타 임차인들의 권리 관계는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 바로는 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동의 신흥개발지역에 위치한 오피스텔로, 교육 시설 및 편의 시설과의 접근성이 양호하며, 교통 환경 또한 편리합니다. 건물은 비교적 신축(2017년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 특이사항으로 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 중일초등학교 인근의 안정적인 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 가질 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 시세 조사 결과, 인근 유사 오피스텔의 거래가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 본건은 인수할 임차 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하여 추가적인 부담이 없습니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.