나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [3] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (3)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층205호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.44㎡ (약 4.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2017년 03월 02일

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 (본건은 2층)

총 호수: 22개호

외벽: 돌붙임 마감

내벽: 타일 및 인테리어 마감

창호: 하이샷시 이중창

1.4. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 개발 여건

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서, 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2017년 03월 06일 접수된 수협은행의 근저당권(1,392,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전 및 2025년 06월 17일 수원지방법원의 임의경매개시결정(채권자: 수협은행, 채권액: 1,187,519,753원) 등기가 경료되었습니다.

등기부채권 총액은 1,392,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인 현황 조사 결과, 박경택 임차인이 확인되었습니다.

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 02월 14일

확정일자: 2025년 02월 14일

배당신고일자: 2025년 07월 17일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 박경택은 대항력이 없으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본건 주변은 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 신흥 개발지역으로, 다양한 상업시설이 입점해 있습니다.

이마트 동백점, 동백호수공원 등이 인근에 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 또는 환경 요인

주변 환경 조사 중, 인근에 자동차 정비공장이 소재하고 있어 소음이나 먼지 등 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 중일초등학교, 어정중학교 등이 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설로는 이마트 동백점 등이 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 환경은 다양하게 형성되어 있습니다. 신흥개발지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

등기부상 채무 총액이 상당하나, 이는 근저당권에 의한 것이며 경매 진행으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.2. 물건 자체 관련

인접한 자동차 정비공장으로 인한 소음, 먼지 등의 환경적 요인이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

2017년 준공으로 비교적 연식이 있는 건물에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동의 신흥 개발지에 위치한 오피스텔입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 등기부상 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

다만, 인근 자동차 정비공장으로 인한 환경적 요인과 상당한 총 채무액은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 발전 가능성이 있는 신흥 개발지 내 입지

* 인근 시내버스정류장 및 중로 접근 용이

* 낙찰 시 인수할 임차보증금이 없는 권리 분석상의 이점

9. 예상 입찰가

감정가는 123,000,000원입니다.

본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려하였을 때,

최근 인근 유사 면적 오피스텔 매매 기록은 2017년 6월 3층 거래가 96,000,000원에 있었으며,

AI 추정 시세는 2억 1,094만 ~ 2억 5,781만 범위로 조사되었습니다.

따라서, 본 물건의 감정가는 현 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다.

종합적인 검토 결과, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

100,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.