나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30418 [2] 충청북도 음성군 맹동면 마산리 133-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 2,3은 충청북도 음성군 맹동면 쌍정리 소재 ""맹동면 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 2,3까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하며, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2 : 등고평탄한 사다리형 토지이며, 창고 건부지로 이용중임.

일련번호 3 : 등고평탄한 사다리형 토지이며, 일련번호 2 진입도로 및 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2 : 본건 북측으로 일련번호 3을 통하여 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 진출입함.

일련번호 3 : 본건이 일련번호 3 진입도로로 이용중이며, 북측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지(2018-12-28), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(집)1-1)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역).

일련번호 3 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(2018-12-28), 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(집)1-1)(저촉) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

본건 건물 및 토지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ) ~ ㄷ) 및 제시외 태양광설비 ㄹ)이 소재하고, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 태양광설비 ㄹ)은 축전지가 설치되지 않은 것으로 조사되었으며, 탐문조사된 내용을 기준으로 감정평가를 하였고, 조사한 내용과 실제 성능이 차이가 발생하는 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4
일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬마감 및 벽지도배, 타일붙임 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 4 : 창고 및 일부 숙소로 이용중임.

설비내역

일련번호 4 : 위생설비, 급배수설비, 일부 난방설비(숙소부분), 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""국가기술표준원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 복합컬러판넬 마감 등임.
내 벽 : 실내인테리어 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두성리 1119 : 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 왕복 4차선 포장도로 및 왕복 4차선 포장도로, 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

두성리 1119 : 도시지역(2013-01-07), 준주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31)(대(보)3-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-3)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-11)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 일련번호 1의 위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도로 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.


나. 본건 구분건물 일련번호 1에는 후첨 ""사진용지""와 같이 외벽에 설치된 태양광설비는 타인소유로 탐문조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본건 구분건물 일련번호 1의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 비주거용 집합건물 토지·건물 배분비율표 및 인근 시세를 참작하였음.

라. 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 창고 건부지로 이용중임
- 목록3 목록1의 진입도로 및 부속토지로 이용중임
- 목록4 창고 및 일부 숙소로 이용중이며 위생설비, 급배수설비, 일부 난방설비(숙소부분), 화재탐지설비 등을 갖추고 있음
- 목록3 공부상 도로이나 현황상 대지이며 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 및 평가 제외
- 목록2,3,4 내 제시외 비가림시설, 차고, 견사, 축전지가 설치되지 않은 태양광 설비 각 소재하며 매각 및 평가 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 충주지원 2025타경30418 (2)

1.1. 2. 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 마산리 133-2 (신주소: 충청북도 음성군 대동로 91-19)

1.1. 3. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 4. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 5. 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 건물 정보

1.2. 1. 건물 용도: 창고시설 (일부 숙소 포함)

1.2. 2. 건축 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층

1.2. 3. 건물 이용 현황: 창고 및 일부 숙소로 이용 중

1.2. 4. 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 일부 난방설비(숙소부분), 화재탐지설비

1.2. 5. 건축 연도: 2018년 12월 24일 (사용승인일 기준)

1.3. 가치 평가

1.3. 1. 감정가: 659,211,350원

1.4. 면적 정보

1.4. 1. 토지 면적: 1466.00㎡ (약 443.47평)

1.4. 2. 건물 면적: 365.33㎡ (약 110.52평) (연면적 기준)

1.4. 3. 건폐율/용적률: 건폐율 26.91%, 용적률 40.96% (건축물대장 기준)

1.4. 4. 제시외 포함 면적: 비가림시설, 차고, 견사, 축전지가 설치되지 않은 태양광 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 마산리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본 건 북측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로를 통하여 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

* 일련번호 2: 등고평탄한 사다리형 토지로 창고 건부지로 이용 중임.

* 일련번호 3: 등고평탄한 사다리형 토지로, 일련번호 2의 진입도로 및 부속토지로 이용 중임. 공부상 도로이나 현황상 대지로 이용됨.

2.4. 토지 이용계획 및 규제

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 소로1류(폭 10m~12m) 접합.

* 가축사육제한구역(일부제한구역).

* 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5, 312,000,000원)임.

* 이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 최종 임의경매 신청인은 농업협동조합자산관리회사로, 채권액 414,076,454원임. 등기부 채권 총액은 토지 635,652,252원, 건물 678,876,058원임.

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보상으로 임차인 현황은 파악되지 않음.

* 건물 감정평가 및 물건명세서 상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 음성군 맹동면 마산리에 위치하며, 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 맹동면 행정복지센터 인근에 위치하여 공공기관 접근성은 양호한 편임.

* 차량 접근성은 양호하나, 인근 지역은 개발이 진행 중인 지역으로 상업 시설 밀집도가 높지 않을 것으로 예상됨.

* 창고 시설로서의 입지는 주변 산업 단지 또는 물류 이동 경로와의 연계성을 고려해야 함.

5. 생활정보

* 주변에 맹동면 행정복지센터, 국가기술표준원 등이 소재하여 공공기관 접근성이 양호한 편임.

* 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 주변에 농경지 및 임야가 많아 자연환경은 쾌적하나, 대규모 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 시설

* 소유자 미상의 제시외 건물 (ㄱ ~ ㄷ) 및 태양광 설비 (ㄹ)가 소재하며, 이는 매각 및 평가에 포함됨. (축전지 미설치 태양광)

* 이동이 용이한 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외됨.

6.2. 미상 임대차

* 임대관계가 미상으로, 인수 여부 및 보증금/차임 관련 문제가 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 이해관계인 조사가 필수적임.

6.3. 토지 경계 불분명

* 토지 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 현황 파악을 위해 측량이 필요할 수 있음. 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.4. 도로 현황

* 목록 3은 공부상 도로이나 현황상 대지로 이용 중임. 진입도로 폭이 약 2~3m 내외로 협소한 편이며, 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음.

6.5. 토지 이용 규제

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역/지구에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 마산리에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임. 감정가는 6억 5천만 원대이며, 토지 1466㎡, 건물 365.33㎡ 규모임. 주변 환경은 보통이며 교통 여건 또한 무난한 편임. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상이고 토지 경계가 불분명하며 진입도로 폭이 협소한 점 등은 주의해야 할 부분임. 매각 포함되는 제시외 시설(비가림, 태양광 설비 등)이 존재하며, 이동 가능한 컨테이너는 제외됨.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지 활용도가 높음.

* 채권자(농협)의 임의경매로, 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 주변 개발 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있음.

* 창고 시설로서의 실질적인 활용 가치가 높을 수 있음.

* 포함되는 제시외 시설(비가림, 태양광)은 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금을 제외한 순수 투자금액 기준으로 산정함.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려움.

* 감정가(659,211,350원)와 주변 시세, 물건의 현황, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 권리 관계상 인수 부담은 적을 것으로 보이나, 제시외 시설 및 임대차 현황 등 추가 확인 필요.

* 보수적으로 접근 시, 감정가 이하에서 유찰 가능성을 염두에 두거나, 경쟁 입찰 시 감정가 대비 100~120% 범위에서 검토 가능. (단, 이는 전문가의 현장 분석 및 시세 조사 후 재산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.