나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [5] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (5)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층306호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

* 건물면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

* 감정가: 141,000,000원

* 사용승인일: 2013년 3월 18일

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변환경: 본건 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 14일 접수된 전포3동새마을금고 근저당권 (채권액 311,308,800원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 갑구 및 을구의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대위변제)

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 11일

* 확정일자: 2022년 12월 19일

* 배당신고일자: 2025년 3월 5일

* 대항력: 없음

* 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 경성대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후 수요가 예상됩니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 공급량에 따른 경쟁은 존재할 수 있습니다.

* 감정가는 141,000,000원으로, 주변 유사 오피스텔의 시세 및 임대수익률을 고려한 적정 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 각종 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 경성대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재된 주거 지역으로 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 본건과 관련된 채권 총액(근저당 및 임의경매 신청 채권)이 576,071,570원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다. 이는 소유주의 재정적 어려움을 시사할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 현황 및 가치를 파악할 필요가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 경성대학교 인근의 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 주거용 수요: 현재 주거용으로 이용 중인 점은 공실 우려를 낮추는 긍정적인 요인입니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 141,000,000원 대비 합리적인 수준의 예상 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동의 경성대학교 인근에 위치한 주거용 오피스텔입니다. 2013년에 건축되어 비교적 신축이며, 부산도시철도 2호선 대연역을 이용할 수 있는 역세권 단지로 입지적 장점이 뛰어납니다. 주변 상권이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대학가 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 채권 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.