나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경550 (4) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (4)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층305호

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 6.18㎡ (약 1.87평)

* 토지 지분: 6.180246375950963㎡ (약 1.87평)

* 건물면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

* 건물 지분: 27.91㎡ (약 8.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕, 지상 10층 건물 중 3층 305호 (사용승인일: 2013.03.18)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, '경성대학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 형상이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

* 말소기준권리: 2016-07-14 접수된 전포3동새마을금고 근저당권 (을4) 입니다.

* 채권총액: 등기부채권 총액은 401,308,800원 입니다. (근저당 311,308,800원, 임의경매 264,762,770원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(성종훈)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경성대학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 오피스텔, 아파트, 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

* 상업 활동: 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동 잠재력이 있습니다. 다만, 건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 특징적입니다.

* 배후 수요: 경성대학교 학생 및 교직원, 인근 지역 직장인, 거주민을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 차량 접근이 용이하며, 부산 도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

* 건물 설비: 본 건물에는 위생 및 급ㆍ배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 정상적으로 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 본건의 주 용도는 '업무시설'이나, 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 향후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 채무 관계는 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 정보: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(성종훈)가 등재되어 있습니다. 대항력은 없으나, 해당 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동, 경성대학교 남측 인근에 위치한 제이캐슬 오피스텔 3층 305호입니다. 교통이 편리하고 대학가 인근에 위치하여 주거용 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이한 점, 임차인의 대항력이 없는 점 등은 권리분석상 특별한 부담은 없으나, 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 대연역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 대학가 인근: 경성대학교를 중심으로 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 현 시세 및 주변 오피스텔의 매매/임대 현황에 대한 상세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~100% 수준에서 시작하며, 시장 상황, 본 물건의 수요, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 확인 시, 임대 수익률, 예상 명도 비용, 유사 물건의 최근 실거래가 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가를 참고하여 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 사이를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단지 참고용이며 실제 입찰가는 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.