나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50756 [2] 전라남도 진도군 진도읍 남동리 591-1 대영빌라 1동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 진도읍 남동리 소재 "진도실업고등학교" 북동측 인근에 위치한 구분건물(다세대주택) 부동산으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 [기호(1): 1층 101호], [기호(2): 2층 203호]로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 아스콘포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축)), 상대보호구역, 전통상업보존구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.공부상 건물명칭은 '대영빌라 제1동'이나 건물 외부에 '대영8'로 표시되어 있음
2.미납관리비 존재여부는 별도 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50756 (2)

소재지: 전라남도 진도군 진도읍 남동리 591-1 대영빌라 1동 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 22.34㎡ (약 6.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 카OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호

이용상태: 다세대주택으로 이용중

설비내역: 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등 갖춤

토지형상 및 이용상태: 대체로 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중

인접도로상태: 서측으로 아스콘포장 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역

공부와의 차이: 없음

특이사항:

1. 공부상 건물명칭은 '대영빌라 제1동'이나 건물 외부에 '대영8'로 표시되어 있음

2. 미납관리비 존재 여부는 별도 확인 필요함

집합건물 등기부 요약:

- 소유권 보존: 2014-02-13, 임안심

- 소유권 이전: 2020-03-06, 조인영 (협의분할에 의한 상속)

- 전세권 설정: 2021-02-09, 카페스주식회사, 금70,000,000원 (인수, 말소기준권리)

- 임의경매: 2025-12-30, 카페스, 금170,000,000원 (말소, 광주지방법원 해남지원의 임의경매개시결정(2025타경50756))

등기부채권 총액: 70,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 진도군 진도읍 남동리 소재 "진도실업고등학교" 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

서측으로는 아스콘포장 소로(폭 8m~10m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 도시계획 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 9일 접수된 카페스주식회사의 전세권설정(금70,000,000원)입니다.

해당 전세권은 매각으로 인해 소멸되며, 이를 기준으로 하는 후순위 권리 역시 모두 소멸됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 카페스주식회사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 전세권자이며, 등기부상 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 진도읍 남동리 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

진도실업고등학교와 인접하여 학생 및 교직원 관련 수요가 예상되며, 지역 내에서의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 지방 소도시의 특성상 상권의 확장성보다는 안정적인 수요 기반을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

편의시설로는 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 교육시설로는 진도실업고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통 면에서는 차량으로의 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표기 명칭과 공부상 명칭 상이: 공부상 '대영빌라 제1동'이나 건물 외부에 '대영8'로 표시되어 있어, 현장 확인 및 등기부 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 관리나 소유권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 미납 관리비 존재 가능성: 등기부상 또는 공적 장부상으로 확인되지 않는 미납 관리비가 존재할 수 있으며, 이는 매수인이 부담해야 할 수도 있으므로, 관리사무소 또는 이전 소유자/점유자 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 지방 부동산 시장의 특성: 진도군 지역의 부동산 시장은 수도권이나 대도시 지역에 비해 거래량이 적고 가격 변동성이 상대적으로 낮을 수 있어, 환금성에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역, 전통상업보존구역 등 일부 행위 제한이 있을 수 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 진도읍 남동리에 위치한 다세대주택으로, "진도실업고등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

교육시설 접근성이 양호하며, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 또한 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성을 갖추고 있어 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 매수인이 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 건물 외벽과 공부상의 명칭이 다르고 미납 관리비 존재 가능성이 있다는 점은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

지방 소도시의 부동산 특성을 감안할 때, 신중한 접근과 함께 현장 답사를 통한 상세한 시세 및 물건 상태 파악이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 진도실업고등학교 인근이라는 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 감정평가액이 5,900만원으로 지방 소도시의 다세대주택임을 감안 시, 상대적으로 낮은 가격대로 진입이 가능합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 하나의 소유권으로 완전한 재산권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 59,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 거래 금액이 "10,000"으로 표기되어 있어 실제 시세를 반영하는 것으로 보기 어렵습니다. 해당 면적(54.91㎡)의 거래액이 10,000원(1만원)이거나 10,000만원(10억원)일 가능성은 희박하며, 단순 입력 오류로 판단됩니다. 따라서 이 정보로는 시세 분석에 직접적인 활용이 어렵습니다.

본건의 건물 전용면적은 27.74㎡ (약 8.39평)이며, 토지 지분 면적은 22.34㎡ (약 6.76평)입니다.

주변 유사 물건의 정확한 시세 파악이 현재로서는 제한적이나, 동일 건물(대영빌라) 또는 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세를 추가적으로 조사해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 감정가는 시세 대비 70~80% 수준에서 책정되는 경우가 많으므로, 이를 고려하면 실거래가는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

채권자가 전세권자이면서 임의경매 신청 채권자인 점(카페스주식회사, 보증금 7천만원)을 감안할 때, 최소한의 회수 금액을 기대할 수 있으나, 전세금 회수 목적이 강하게 반영되었을 가능성도 있습니다.

현 시점에서의 보수적인 접근을 고려하여, 감정가인 5,900만원에서 소폭 상승한 수준인 6,000만원에서 7,000만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

본 물건에 대한 최적의 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 미납 관리비 등 상세 정보를 추가적으로 확인한 후 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.