나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [8] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (8)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10, 제이캐슬 6층 606호

* 건물명: 제이캐슬

* 호수: 606호

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 27.10㎡ (약 8.19평) (전용면적)

* 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 144,000,000원 (1억 4천 4백만원)

1.2. 건물 정보 (건축물표제부 요약)

* 주소: 부산광역시 남구 수영로 276-1 (대연동)

* 사용승인일: 2013년 03월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 0층, 지상 10층

* 해당 층: 6층

* 건축물 용도 (허가/신고): 업무시설 (현황: 주거용 오피스텔 이용 중)

* 연면적: 2023.27㎡

* 대지면적: 333.3㎡

* 건폐율: 76.88%

* 용적률: 593.2%

* 세대수(호수): 총 37호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 소재합니다.

* 부산도시철도 2호선 '대연역'이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 경성대학교 인근으로 대학가 상권의 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 외부 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 정철수 (2013-03-21)

* 소유권이전: 김성옥 (2016-07-14)

* 근저당: 전포3동새마을금고 (2016-07-14, 311,308,800원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 장진우 (2025-03-31, 90,000,000원) - 말소

* 임의경매: 전포1동새마을금고 (2025-05-15, 264,762,770원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 401,308,800원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장 (주택도시보증공사(장진우))

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 23일

* 확정일자: 2022년 01월 14일

* 배당신고일자: 2025년 03월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 회수에 어려움이 예상됩니다. (필수 주의 문구)

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권보존, 소유권이전

* 전포3동새마을금고 근저당 (말소기준권리)

* 장진우 주택임차권

* 본건 임의경매 개시결정 등기

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리 매각으로 소멸)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지는 오피스텔, 아파트, 주택 밀집 지역 내 근린생활시설이 발달한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 경성대학교 인근으로 대학가 상권의 배후 수요를 확보하고 있으며, 관련 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 잠재력

* 교통 편의성과 대학가 인접으로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 최근 지역 도시재생 사업 논의 등 젊은 층 유입 및 정주 여건 개선 가능성도 있습니다.

* 다만, 인근에 신규 대규모 아파트 단지 건설 논의가 있어 향후 지역 내 공급량 변화 추이를 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 경성대학교가 인접하여 교육 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 해당 지역은 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있어 교육 환경이 비교적 정숙하게 유지될 것으로 보입니다.

5.3. 주거 환경

* 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 1인 가구 및 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 장진우는 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸하나, 배당 신고는 하였습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 마찰 발생 가능성은 낮으나 주의가 요구됩니다.

* 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 현재 공실 상태인지, 공실이라면 공실 기간 동안의 수익 손실을 고려해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

* 해당 지역의 오피스텔 시장 공급 및 수요 변화에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 신규 주택 공급 계획 등이 지역 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건축물대장상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중이므로, 향후 건축법상 용도 제한 또는 규제 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 제이캐슬 오피스텔 606호로, 경성대학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 부산도시철도 2호선 대연역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 임대 목적 모두 유리한 입지를 자랑합니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있는 안전한 물건입니다.

* 다만, 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 현재 감정가(1억 4천 4백만원) 대비 시세는 더 높은 것으로 추정되며, 적정 낙찰가 산정 시 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권(대연역) 오피스텔로 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 경성대학교 및 주변 대학가 인근으로 대학생, 교직원 등 고정적인 임대 수요층이 두텁습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적으로 안전하게 물건을 인수할 수 있습니다.

* 감정가(1억 4천 4백만원) 대비 현 시세가 더 높은 것으로 파악되어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 적정 가격으로 낙찰 시, 비교적 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원 (1억 4천 4백만원)

* 현 시세 분석:

* 본 건과 유사한 면적(약 27㎡)의 제이캐슬 오피스텔 매물은 현재 약 1억 5천만원에서 1억 7천만원 수준으로 조사되었습니다.

* 유사 오피스텔의 월세는 보증금 1,000만원에 월 60만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 인수할 보증금이 0원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 채권 총액(401,308,800원)이 감정가(144,000,000원)를 초과하여 유찰 가능성이 낮으며, 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

* 현재 시세(1억 5천만원 ~ 1억 7천만원)를 고려하고, 낙찰 후 명도 및 수리비, 취득세 등 제반 비용을 감안했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 144,000,000원 ~ 158,400,000원 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

* 경쟁 입찰 상황 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.