나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경106707 [1] 부산광역시 남구 대연동 335-1 주건축물제1동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 "대연역" 남동측 인근에 위치한 주건축물제1동(현칭 "대경타워") 2층201호 외 18개호로서, 주위는 학교, 단독주택, 공동주택, 위락시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역" 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층201호 외 18개호로서,
외벽: 드라이비트 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(19): 현황 "주거용"인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 현황 "주거용" 건부지로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(66m)<건축법>임.

공부와의 차이

본건 1층은 집합건축물 대장상 ‘계단실, 엘리베이터, 창고, 관리사무소’이나 1층 일부는 현황 ‘101호’로 이용중이며 본건 2층중 일련번호 1)은 집합건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(학원)’의 ‘1개호’이나 현황 ‘주거용’의 ‘4개호’로 되어 있고, 일련번호 2)는 집합건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(학원)’의 ‘1개호’이나 현황 ‘주거용’의 ‘5개호’로 이용중인 것으로 탐문조사 되었으며, 본건 3-7층중 일련번호 3,4,5,7,8,9,11,12,13,15,16,17,19)는 집합건축물 대장상 ‘1개호’이나 현황 ‘2개호’로 이용중이고, 일련번호 6,10,14,18)은 집합건축물대장상 ‘1개호’이나 현황 ‘3개호’로 이용중인 것으로 조사되었음.(후첨 ‘호별배치도’ 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각.
건축물대장상 위반건축물(무단 구분) 등재되어 있음. 1층은 집합건축물대장상 ‘계단실, 엘리베이터, 창고, 관리사무소’이나 1층 일부는 현황 101호로 이용중.
2층 중 목록1은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)의 1개호이나 현황 주거용 4개호로 되어 있으며, 목록2는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)의 1개호이나 현황 주거용 5개호로 이용중.
3층~7층 목록3,4,5,7,8,9,11,12,13,15,16,17,19는 집합건축물대장상 1개호이나 현황 2개호로 이용중이고, 목록6,10,14,18는 집합건축물대장상 1개호이나 현황 3개호로 이용중.
2층 중 목록1은 공부상 201호이나 현황은 201~204호로 구분되어 있고, 목록2는 공부상 202호이나 현황 205~209호로 구분되어 있음.
3층 중 목록3은 공부상 301호이나 현황 303~304호로 구분되어 있으며, 목록4는 공부상 302호이나 현황 301~302호로 구분되어 있음. 목록5는 공부상 303호이나 현황 305~306호로 구분되어 있으며, 목록6은 공부상 304호이나 현황 307~309호로 구분되어 있음.
4층 중 목록7은 공부상 401호이나 현황 403~404호로 구분되어 있으며, 목록8는 공부상 402호이나 현황 401~402호로 구분되어 있음. 목록9는 공부상 403호이나 현황 405~406호로 구분되어 있으며, 목록10은 공부상 404호이나 현황 407~409호로 구분되어 있음.
5층 중 목록11은 공부상 501호이나 현황 503~504호로 구분되어 있으며, 목록12는 공부상 502호이나 현황 501~502호로 구분되어 있음. 목록13은 공부상 503호이나 현황 505~506호로 구분되어 있으며, 목록14는 공부상 504호이나 현황 507~509호로 구분되어 있음.
6층 중 목록15는 공부상 601호이나 현황 603~604호로 구분되어 있으며, 목록16은 공부상 602호이나 현황 601~602호로 구분되어 있음. 목록17은 공부상 603호이나 현황 605~606호로 구분되어 있으며, 목록18은 공부상 604호이나 현황 607~609호로 구분되어 있음.
7층의 목록19는 공부상 701호이나 현황 701~702호로 구분되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경106707 (1)

채권자: 남OOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 335-1 주건축물제1동 2층201호 외 18개호

건물용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택 및 제2종근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

건물규모: 지하 1층, 지상 7층 연면적 1202.91㎡ (본건 면적 894.88㎡)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,623,000,000원

토지면적: 404.00㎡ (약 122.2평)

건물면적: 894.88㎡ (약 270.8평)

건물총면적: 1202.91㎡ (약 363.8평)

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 본 물건은 건축물대장상 위반건축물(무단 구분)로 등재되어 있으며, 공부상 현황과 실제 이용 현황이 상이한 부분이 다수 존재함.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 "대연역" 남동측 인근에 위치함. 주위는 학교, 단독주택, 공동주택, 위락시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 입지 환경은 보통임.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부에는 소유권 보존 및 이전, 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등재되어 있으나, 경매로 인해 모두 말소될 예정임. 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당임.

3.2. 임차인 현황

전체 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인도 없음.

* KUWAHARAM * (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-28, 대항력 없음)

*강석윤 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-09-21, 배당 2023-08-25, 대항력 없음)

*강현정 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-05-10, 확정 2016-05-10, 대항력 없음)

*강호영 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-05-10, 확정 2016-05-10, 배당 2023-08-17, 대항력 없음)

*강호영 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-24, 확정 2021-05-24, 배당 2023-08-29, 대항력 없음)

*고도현 (보증금 20,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-05-04, 배당 2023-10-06, 대항력 없음)

*고민성 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-10, 대항력 없음)

*곽민경 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 확정 2023-05-11, 배당 2023-10-05, 대항력 없음)

*김균호 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-02, 확정 2022-03-02, 배당 2023-08-24, 대항력 없음)

*김병석 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-05-02, 확정 2014-05-02, 배당 2023-09-06, 대항력 없음)

*김성규 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-07-03, 대항력 없음)

*김이숙 (보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-14, 대항력 없음)

*김이숙 (보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-14, 확정 2020-02-14, 배당 2023-08-28, 대항력 없음)

*김재욱 (보증금 5,000,000원, 차임 3,600,000원, 전입 2023-06-15, 확정 2023-06-20, 배당 2023-09-20, 대항력 없음)

*김택호 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 확정 2018-02-26, 대항력 없음)

*김희경 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-03-19, 확정 2018-03-19, 배당 2023-08-25, 대항력 없음)

*노규태 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-21, 대항력 없음)

*도규린 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-26, 확정 2021-02-26, 배당 2023-09-04, 대항력 없음)

*박순남 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-29, 확정 2019-11-29, 배당 2023-10-17, 대항력 없음)

*박시연 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-11, 확정 2022-07-11, 배당 2023-09-26, 대항력 없음)

*박호민 (보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2015-11-16, 확정 2015-11-16, 배당 2023-09-12, 대항력 없음)

*백인주 (보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2018-11-13, 확정 2017-12-01, 배당 2023-08-23, 대항력 없음)

*신미란 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-11-30, 확정 2018-11-30, 배당 2026-05-18, 대항력 없음)

*안규환 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-05, 확정 2020-11-05, 배당 2023-09-18, 대항력 없음)

*유지영 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-02-14, 확정 없음, 배당 2023-08-17, 대항력 없음)

*이강빈 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-15, 확정 2023-09-15, 대항력 없음)

*이동호 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-15, 확정 2023-09-15, 배당 2023-09-19, 대항력 없음)

*이동호 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-02, 확정 2022-04-07, 배당 2023-10-18, 대항력 없음)

*이민우 (보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-02-28, 확정 2020-02-21, 배당 2023-09-24, 대항력 없음)

*이민호 (보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-03-03, 확정 2023-02-17, 배당 2023-08-18, 대항력 없음)

*이정엽 (보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-06-03, 확정 2021-06-03, 배당 2023-09-26, 대항력 없음)

*이지혜 (보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-03-16, 확정 2020-03-16, 배당 2023-08-24, 대항력 없음)

*장동현 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-11, 확정 2023-04-10, 배당 2023-08-30, 대항력 없음)

*장임선 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-28, 확정 2020-02-28, 배당 2023-08-28, 대항력 없음)

*전명훈 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-09, 확정 2023-06-09, 대항력 없음)

*정상준 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-30, 확정 2023-06-09, 배당 2023-09-06, 대항력 없음)

*조현정 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-24, 확정 2023-07-24, 배당 2023-08-25, 대항력 없음)

*지연주 (보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입 2022-09-07, 확정 2022-09-07, 배당 2023-08-22, 대항력 없음)

*최지우 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-10, 확정 2021-02-10, 배당 2023-08-31, 대항력 없음)

*최하늘 (보증금 45,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-03-08, 확정 2026-02-02, 배당 2023-10-18, 대항력 없음)

*최희수 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-28, 확정 2023-10-05, 배당 2023-10-16, 대항력 없음)

*한영인 (보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-05-02, 배당 2023-08-21, 대항력 없음)

*한종배 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-05, 확정 없음, 배당 2023-08-25, 대항력 없음)

*홍민준 (보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-04-25, 확정 없음, 대항력 없음)

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 대연역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주위에 다수의 근린생활시설 및 위락시설이 소재하여 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 지역 특성

대연역세권으로 교통이 편리하며, 다양한 업종의 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수의 근린생활시설과 함께 자리하고 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 판단됨.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 유리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

건축물대장 상 위반건축물(무단 구분)로 등재되어 있어, 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있음. 이는 법적, 재산적 위험 요소로 작용할 수 있음.

6.2. 공부상 내용과 현황의 차이

* 1층: 공부상 '계단실, 엘리베이터, 창고, 관리사무소'이나 일부가 '101호'로 이용 중임.

* 2층: 집합건축물대장상 2개호(학원 용도)이나, 실제로는 9개 호실(주거용)로 이용 중임. (공부상 201호는 4개호, 202호는 5개호로 구분)

* 3층~7층: 공부상 각 1개호이나, 실제로는 2개호 또는 3개호로 구분되어 이용 중임. 3층 기준, 301호는 2개호, 302호는 2개호, 303호는 2개호, 304호는 3개호로 이용됨. 이를 종합하면 7개 층에 걸쳐 약 47개 호실이 실제 주거용으로 이용되고 있는 것으로 추정됨.

이는 건축법상 용도 불법 변경 및 무단 증축/개조에 해당할 수 있으며, 추후 법규 위반에 따른 행정적 불이익 및 명도 문제 발생 가능성이 높음.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하며, 토지 및 건물 일괄 매각이라는 점에서 투자 가치가 있다고 볼 수 있음. 그러나 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 공부상 내용과 실제 이용 현황이 크게 상이하여 다수의 호실이 불법적으로 개조되어 사용되고 있는 점은 매우 중대한 리스크 요인임. 낙찰 후 원상복구나 법규 위반에 대한 행정적 조치가 필요할 수 있으며, 명도 과정에서도 복잡한 문제가 발생할 수 있음. 이러한 법적, 행정적 리스크를 충분히 인지하고 감안하여 신중하게 접근해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대연역 인근의 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 좋음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능하여 향후 활용 가치가 높음.

* 잠재적 개발 가치: 위반건축물 문제를 해결하고 용도에 맞게 정비될 경우 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 위반건축물 등 법규상 하자 및 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이로 인한 명도 및 행정적 위험이 매우 크므로, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 함. 감정가 3,623,000,000원 대비 상당 부분 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통한 철저한 권리 분석과 예상되는 추가 비용(원상복구, 명도 비용 등)에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 함. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.