나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [7] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (7)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층603호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔 이용 중)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 5.95㎡ (약 1.79평)

* 건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

* 감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 형상이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류소가 소재하며, 부산도시철도 2호선 '대연역'이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교) 등으로 지정되어 있습니다.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (전포3동새마을금고, 2016-07-14 접수, 311,308,800원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 분석 결과

* 본 물건은 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리 이하 순위의 권리들은 모두 소멸 처리됩니다.

* 등기부채권 총액은 401,308,800원입니다.

3.3. 임차인 현황

* * 임차인: 주택도시보증공사(심 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-08

* 확정일자: 2021-01-08

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 주변에는 근린생활시설이 다수 혼재되어 있습니다.

* 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 혼합된 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주요 시설 접근성

* 부산도시철도 2호선 '대연역'이 인접하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 주변 상업지역 및 대학가와 연계되어 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본 건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 주변 주거 환경이 비교적 양호하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대연역을 이용한 부산 시내 타 지역 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육시설

* 경성대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 은하유치원 및 경성대학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 총 채권액이 감정가를 상당 부분 초과하고 있어, 경매 경쟁률에 따라 낙찰가 형성에 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 절차 진행 시 협의 과정 및 예상치 못한 비용, 시간 소요의 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후도

* 2013년 3월 18일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 상존합니다.

6.4. 용도 불일치 가능성

* 건축물대장상 본 건의 주 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 추진 시, 또는 관련 법규 적용 시 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 남구 대연동 소재 제이캐슬 오피스텔은 경성대학교 남측 인근에 위치하며, 부산도시철도 2호선 대연역을 통한 교통이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수하는 법적 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 현재 주거용으로 이용되고 있으나, 건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 기재된 점은 향후 확인이 필요한 부분입니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경쟁 입찰 시 유리한 가격으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 대연역 초역세권으로 탁월한 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 경성대학교 및 주변 상업시설, 대학가와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 인수할 권리 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해, 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해 필요한 오피스텔 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않았습니다. 따라서 정확한 시장 기반의 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

제공된 정보에 따르면 감정가는 145,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다. 통상적으로 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 수익률, 건물 관리 상태, 그리고 본 건의 경우 용도 불일치 가능성까지 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

채권 총액(401,308,800원)이 감정가(145,000,000원)를 크게 상회하는 점을 감안할 때, 경매 경쟁률과 해당 물건의 시장 수요에 따라 감정가 이하 또는 그 근접한 수준에서 낙찰될 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.