나이스옥션 법원경매 성남 2024타경62740 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 293-13 샬로츠빌 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월1리 복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2018.6.25.)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "다세대주택" 임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형 형태의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 보전관리지역 ,성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경62740 (1)

경매 구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 293-13 샬로츠빌 101동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지 면적: 68.08㎡ (약 20.60 평)

토지 지분: 68.08㎡ (약 20.60 평)

건물 면적: 57.19㎡ (약 17.30 평)

건물 지분: 57.19㎡ (약 17.30 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

작성일: 2029-09-10 (물건명세서 참고사항 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월1리 복지회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지도상의 위치를 고려할 때, 인근에 다수의 공장 지대가 분포하고 있어 주거 환경에 민감하신 분들은 이 점을 참고하시기 바랍니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 차량 통행이 가능한 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 7월 26일 접수된 임의경매(갑10)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 각종 권리 변동 사항이 기록되어 있습니다. 주요 권리로는 소유권 이전(갑3, 갑6, 갑9), 주택임차권(을5), 임의경매(갑10), 압류(갑11, 갑12) 등이 있습니다. 총 채권액은 274,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) / 허성재

보증금: 274,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-01

확정일자: 2021-11-15

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 특이사항 있음.

* 임차인: 허성재 (위 임차인과 동일 인물로 추정)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-01

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 해당 임차권은 임차보증금 274,000,000원이며, 주민등록일자 2021.12.01, 점유개시일자 2021.11.26, 확정일자 2021.11.15입니다.

3.5. 인수 보증금 분석

물건명세서 상, 을구 순위 5번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

다만, 본 건의 주요 특이사항으로 "HUG 인수조건 변경"이 있습니다. 이에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다.

또한, 임차인 현황의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 임차보증금 274,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명확한 법률적 검토 및 현장 조사를 통해 최종 인수 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역(초월읍 지월리)의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 트라움(206동): 2021년 준공, 60.83㎡, 2026년 5월 12일 176,000,000원에 거래. (약 2,893,327원/㎡)

* 한주타운101동: 2011년 준공, 68.085㎡, 2026년 5월 14일 108,000,000원에 거래. (약 1,586,273원/㎡)

* 다이브시티101동: 2019년 준공, 91.54㎡, 2026년 5월 7일 160,000,000원에 거래. (약 1,747,869원/㎡)

4.2. 가격 비교

본건(샬로츠빌 101동 4층402호)은 2018년 6월 25일 사용승인된 건물로, 건물 면적 57.19㎡ (약 17.30 평)입니다. 감정가는 269,000,000원이며, 이는 평당 약 15,550,000원 수준입니다.

주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 최근 거래 사례(약 150만~290만원/㎡)보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 가장 유사한 면적 및 연식의 트라움(2021년 준공, 60.83㎡)의 2026년 5월 거래가(176,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 대략 165,400,000원 (57.19㎡ * 2,893,327원/㎡) 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

공부상 및 현황상 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

본건은 형식적 경매로 진행되나, 을구 5번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 비록 HUG의 인수조건 변경 및 인수 보증금 합계 0원이라는 점으로 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법적 해석 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권등기가 소멸되지 않는다는 점은 유의해야 합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

주위 환경 분석에서 언급된 바와 같이, 주변에 공장 지대가 분포하고 있어 주거 쾌적성에 대한 민감도가 있는 매수자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택입니다. 형식적 경매로 진행되며, 인수해야 할 임차보증금 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계 상의 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과 주변에 공장 지대가 혼재하는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 부담 없음: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 274,000,000원에 대한 실질적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 충분하여 재건축 등의 미래 가치를 일부 고려할 수 있습니다. (다세대주택의 경우 토지 지분 가치가 중요합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 시장 가치는 주변 실거래가 분석 결과, 약 165,400,000원 내외로 추정됩니다. 감정가(269,000,000원)와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 시세 수준에 근거한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금 부담이 없다는 점을 감안하고, 낙찰 후 명도 및 기타 제반 비용을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율이 적용된 가격이며, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.