나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [6] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층602호 (신주소: 부산광역시 남구 수영로 276-1)

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 137,000,000원

토지면적: 5.61㎡ (약 1.70평)

토지지분: 5.611158837928965㎡ (약 1.70평)

건물면적: 25.34㎡ (약 7.67평)

건물지분: 25.34㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOO (전포1동새마을금고(합병전:전포3동새마을금고)로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, '경성대학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: search results]

부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: search results]

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 제반 교통사정이 편리한 편입니다. [cite: search results]

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물로서, 2013년 3월 18일에 사용승인되었습니다. [cite: search results]

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. [cite: search results]

동측으로는 노폭 약 10미터 내외, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다. [cite: search results]

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교) 등으로 지정되어 있습니다. [cite: search results]

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 정보를 분석한 결과, 현재 소유권은 김성옥 명의로 이전되어 있으며, 말소기준권리는 2016년 7월 14일 접수된 전포3동새마을금고의 근저당(채권최고액 311,308,800원)입니다. [cite: search results]

말소 예정 권리로는 상기 근저당, 유동연의 주택임차권(보증금 90,000,000원), 그리고 전포1동새마을금고의 임의경매개시결정(2025타경550) 등이 있습니다. [cite: search results]

본 건의 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. [cite: search results]

총 채권액은 401,308,800원입니다. [cite: search results]

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: search results]

* 임차인 현황:

* 유동연: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.02.26, 확정일자 2021.02.03. 본 임차인은 대항력이 없으며, 말소 예정입니다. [cite: search results]

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구 대연동의 경성대학교 및 부산 도시철도 2호선 대연역 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. [cite: search results]

주변에 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 시설과 더불어 상업 시설이 밀집해 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. [cite: search results]

대학가 인근의 특성상 젊은층을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있으며, 교통이 편리하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 매우 좋습니다.

* 교육: 경성대학교, 은하유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: search results]

* 편의시설: 대연역 및 경성대역 주변 상권과 연계되어 다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 명도 진행 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: search results]

공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 담보물이 추가 경매에 넘어갈 경우 시장 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: search results]

토지이용계획상 상대보호구역 및 최고높이 제한 지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다. [cite: search results]

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 해당 물건의 실제 임차 현황 및 권리 관계를 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. [cite: search results]

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. [cite: search results]

경성대학교 및 대연역 역세권에 위치하여 주거 편의성이 높고, 등기부상 권리 분석 결과 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. [cite: search results]

다만, 주거용 이용으로 인한 명도 문제, 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 투자 결정 시 신중하게 검토해야 합니다. [cite: search results]

1.7. 투자 포인트

* 경성대학교 및 부산 도시철도 2호선 대연역 인근의 탁월한 입지.

* 편리한 대중교통 이용 및 풍부한 생활 편의시설.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 없음.

* 대학가 및 상권 배후지의 임대 수익 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원입니다. [cite: search results]

현재 부산 남구 대연동 일대의 유사 면적(약 25㎡) 오피스텔 매매 시세는 130,000,000원에서 155,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.