나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [3] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (3)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층 304호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2013년 3월 18일

감정가: 142,000,000원

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

건물면적 (전용면적): 27.28㎡ (약 8.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOO (전포1동새마을금고)

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 지하철 2호선 대연역이 인근에 소재하여 교통이 편리합니다. 경성대학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 동측으로 약 10미터, 서측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 14일에 접수된 전포3동새마을금고의 근저당권입니다. 해당 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리에는 전포3동새마을금고 근저당권, 이용빈 주택임차권, 그리고 전포1동새마을금고의 임의경매개시결정이 있습니다. 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석되어, 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이용빈 (이 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 8일

* 배당신고일자: 2025년 3월 12일

* 대항력: 없음

등기부채권 총액은 401,308,800원으로 파악되나, 인수되는 채무는 없습니다.

1.3. 상권분석

경성대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 특징을 보이며, 오피스텔 및 주거, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 대연역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 현재 제공된 정보상 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 대연역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대학가 인근이라는 점은 1~2인 가구의 주거 수요 확보에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 공동담보 물건으로 묶여 있다는 점은 동일 채무로 연관된 다른 부동산의 경매 결과에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성이 있으나, 본 건 자체의 인수되는 권리나 보증금은 없는 상태입니다. 또한, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 토지이용계획을 확인하여 향후 건물 이용 및 재건축 등과 관련하여 법적 제약 사항은 없는지 검토하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

부산 남구 대연동에 위치한 제이캐슬 오피스텔은 경성대학교 인근 및 대연역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2013년 준공으로 연식 대비 상태가 양호하며, 주거용으로 이용 중인 점은 임대 수요 확보에 긍정적입니다. 권리 분석상 인수되는 부채가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 물건을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계 미상 정보는 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 경성대학교와 대연역이 인접하여 학생 및 직장인 대상 임대 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 권리 분석상 안전: 인수되는 채무 및 보증금이 없어 권리 인수 위험이 없습니다.

* 주거 및 투자 가치: 대학가 인근 오피스텔은 꾸준한 수요로 시세 유지 및 상승 가능성이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건(전용면적 약 27.28㎡, 대연동 제이캐슬 오피스텔)의 최근 실거래가 및 호가는 대략 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 파악됩니다. 감정가 1억 4천 2백만 원은 이러한 시장 가격 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 감정가 이상, 현 시세 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.