나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5651 [6] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우
스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 타일마감, 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

· 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5651 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

감정가: 210,000,000원

1.2. 위치 및 면적

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9, 상우더헤라우스 12층 1206호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평) / 토지지분: 6.2542㎡ (약 1.89평)

건물면적: 42.96㎡ (약 12.99평) / 건물지분: 42.96㎡ (약 12.99평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 12층

사용승인일: 2021년 01월 28일 (신축 5년차)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

소유권은 2021년 02월 19일 김세훈에게 이전되었으며, 같은 날 구포새마을금고에 696,000,000원의 근저당이 설정되었습니다. 이후 2025년 07월 29일 구포새마을금고에 의해 580,000,000원의 임의경매가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 896,000,000원입니다.

3.2. 임차인 정보 및 대항력 분석

본건에는 주택도시보증공사(김경선)가 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 04월 08일, 확정일자 2024년 05월 08일로 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 없음 확인

제공된 정보에 따르면, '인수 보증금 합계'는 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

남천동 지역은 부산의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 남천역을 중심으로 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 사업 시설과의 연계성

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 입주자들의 편의성을 높이고 있습니다. 또한, 역세권에 위치하여 직장인들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 생활 편의시설

주변에 다양한 상가와 편의시설이 자리하고 있어 생활이 편리합니다. 남천역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설 및 환경

본건 인근에는 남천초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 남천초등학교가 인근에 있으나, 이는 교육 환경으로 분류되며 해당 지역은 학교 환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 관리

건축 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물에 해당하여 건물 노후화에 따른 하자 발생 가능성은 낮습니다. 다만, 신축 건물이라도 하자보수 기간 등을 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 법규 및 규제

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한(기준 105m, 최고 145m) 및 학교환경위생정화구역(상대, 절대보호구역)에 해당합니다. 이는 건축 시 적용되는 규제로, 현 상태의 건물 이용에는 직접적인 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 시장 및 경제 상황

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변화 등 거시 경제 요인이 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 남천동에 위치한 상우더헤라우스 오피스텔은 2021년 준공된 신축 건물로, 입지, 교통, 편의시설 등 전반적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 남천역 역세권에 위치하며 남천초등학교 인근에 있어 생활 환경이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있을 것으로 보입니다. 비교적 최근 연식의 건물이라는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 컨디션이 우수하며, 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 부산 핵심 지역인 수영구 남천동에 위치하며, 남천역 도보 이용이 가능한 역세권입니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 남천초등학교 등 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 권리상 안전: 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 210,000,000원입니다. 유사한 신축 오피스텔의 시세 정보를 참고할 때, 주변의 '남천세원수'(2021년 준공) 오피스텔의 경우 2026년 09월 17일 12층 매물이 115,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 매물과 본건은 유사한 시기 준공 및 유사한 면적을 가지고 있습니다. 다만, 감정가는 건물의 상태, 층수, 향, 내부 마감재 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 따라서, 신축 연식과 입지, 권리상 안전성을 고려할 때, 감정가 수준인 210,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.