나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5651 [5] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우
스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 타일마감, 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

· 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5651 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고 (구OOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1205호

용도: 오피스텔

건물명: 상우더헤라우스

준공일자: 2021년 01월 28일

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 12층 1205호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 214,000,000원 (2억 1천 4백만원)

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적(전용면적): 43.83㎡ (약 13.26평)

토지지분: 6.3809㎡ (약 1.93평)

건물지분: 43.83㎡ (약 13.26평)

총 토지/건물 면적: 50.21㎡ (약 15.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 입지조건이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

건물의 북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준높이 105m, 최고높이 145m) 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 설정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당(2021.02.19. 접수, 696,000,000원)보다 늦은 후순위 권리인 임의경매 개시결정(2025.07.29. 접수, 580,000,000원)이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 746,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이나윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-02

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

* 임차인: 정인환

보증금: 50,000,000원 (5천만원)

차임: 500,000원 (50만원)

전입일자: 2024-12-10

확정일자: 2024-12-10

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

비고: 확정일자를 받았으나 배당신고를 하였고 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 여부

본 경매물건은 임의경매로, 채권자(구포새마을금고)의 신청에 의해 진행되었습니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 남천동 일대는 상업시설, 근린생활시설, 금융기관(구포새마을금고 등), 병원, 마트(GS더프레시 등), 관공서(수영구청, 부산지방법원 동부지원 등)가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오·기피 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남천해변시장, 롯데하이마트 남천점, 삼성스토어 광안점 등 다양한 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 남천초등학교가 위치해 있으며, 부산동여자고등학교, 남천중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 건물 자체 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관, 개별난방, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리관계상의 리스크는 없습니다.

6.2. 법적 제한 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 등 이용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계가 미상이나, 상기 임차인 현황에서 확인된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동의 우수한 입지 조건, 편리한 교통, 신축급 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변으로 상업, 편의, 교육시설이 풍부하며, 혐오시설 또한 확인되지 않아 주거 및 투자용으로 높은 가치를 지니고 있습니다. 등기부상 권리관계 또한 명확하며, 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 탁월한 입지: 부산의 중심 상권 중 하나인 남천동에 위치하며, 남천역 역세권입니다.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 등 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 우수한 생활 환경: 풍부한 상업, 편의, 교육시설 인접.

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 인수할 권리가 없어 명도 및 권리관계 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 해당 건물의 전용면적(43.83㎡, 약 13.26평)을 고려할 때, 부산 남천동의 신축급 오피스텔 평균 시세는 평당 약 1,800만원 ~ 2,200만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 214,000,000원을 기준으로, 이를 평당 약 1,614만원으로 환산한 금액이며, 이는 현 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

오피스텔의 경우, 낙찰가가 향후 임대 수익률이나 시세 차익 가능성에 큰 영향을 미치므로, 본 물건의 감정가(214,000,000원)를 최저 입찰가로 고려하되, 시장 상황과 경쟁 입찰 상황에 따라 차등적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 경우, 현재 감정가가 시장 가치와 비교하여 경쟁력이 있는 것으로 판단됩니다. 따라서, 시장가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하여 감정가 수준인 214,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

임차인 정인환의 경우 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

이사를 위한 명도 비용은 별도로 고려해야 합니다.

최종 예상 입찰가는 214,000,000원 (2억 1천 4백만원)을 기준으로, 입찰 현황을 지켜보며 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.