나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5651 [2] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우
스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 타일마감, 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

· 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1202호

1.2. 물건 개요

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.1345㎡ (약 1.25평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5651 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 입지 조건이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (기준 높이 105m, 최고 높이 145m) 및 학교환경위생정화구역 (상대보호구역, 절대보호구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등기 등이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 2월 19일 접수된 구포새마을금고의 근저당권 (채권최고액 696,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 위에서 언급된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 손희진)

보증금: 60,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2022년 8월 30일

확정일자: 2022년 8월 31일

배당신고일자: 2025년 8월 6일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 남천초등학교를 비롯한 교육시설과 함께 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 주거 단지가 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 남천역 역세권에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없으며, 남천초등학교 및 주거, 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남천역을 중심으로 한 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

남천초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획상 제한

해당 토지는 일반상업지역 및 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 학교환경위생정화구역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 배당 여부에 따라 명도 절차 진행 시 참고가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물건이 존재할 수 있으나, 본 경매 절차상 매각으로 인해 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 역세권 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 143,000,000원으로 책정되었으며, 건물 면적은 28.40㎡입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 2호선 남천역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 남천동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 규모(15층, 총 84호)와 전용 면적(28.40㎡)을 고려할 때 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합합니다.

* 감정가가 현재 시세보다 낮게 형성되어 있어 낙찰 후 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건과 유사한 부산 수영구 남천동 일대의 오피스텔 (전용면적 약 28㎡)의 최근 매매가는 대략 1억 8천만 원에서 2억 2천만 원 사이로 파악됩니다. 월세는 보증금 1천만 원 기준, 월 40만 원에서 60만 원 수준에서 거래되는 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가 1억 4천 3백만 원은 현재 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 1억 5천 5백만 원에서 1억 6천 5백만 원 사이를 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 108% ~ 115% 수준으로, 낙찰 후에도 상당한 시세 차익을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. 물론, 실제 입찰 참여 시 주변 경쟁 물건 및 현장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.