나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5651 [3] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우
스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 타일마감, 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

· 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5651 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1203호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2021년 01월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용): 28.40㎡ (약 8.59평)

건물면적(공용/기타): 정보 없음

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 143,000,000원 (1억 4천 3백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 조화로운 지역입니다. [cite: provided data]

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided data]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 상우종합건설주식회사 (2021-02-08)

소유권이전: 김세훈 (2021-02-19)

근저당권: 구포새마을금고 (2021-02-19, 696,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 구포새마을금고 (2025-07-29, 580,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당권(2021-02-19)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: provided data]

3.3. 임차인 현황

임차인: 박채형

보증금: 20,000,000원 (2천만원)

차임: 620,000원 (62만원)

전입/사업일자: 2025-02-24

확정일자: 2025-02-24

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

임차인 박채형은 대항력이 없으므로, 보증금을 인수할 필요가 없습니다. [cite: provided data]

4. 상권분석

본건이 위치한 남천동 일대는 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있습니다. 남천역 역세권에 위치하며 상업 기능이 발달하여 기본적인 상권은 양호한 편입니다. [cite: provided data]

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산도시철도 2호선 남천역 및 다수의 버스 노선 이용 가능. [cite: provided data]

* 교육시설: 남천초등학교가 인접해 있습니다. [cite: provided data]

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 상점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 광안리 해수욕장 및 센텀시티 접근성도 용이합니다. [cite: inferred from search results about the area's development]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 박채형은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite: provided data]

6.3. 주변 환경 관련 리스크

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이나 특별한 유해 환경은 확인되지 않았습니다. [cite: inferred from search results]

7. 종합 의견

본건 상우더헤라우스 오피스텔은 2021년에 신축된 건물로 비교적 연식이 짧고, 부산 남천동이라는 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 남천초등학교와 인접해 있으며, 남천역 역세권으로 교통이 편리합니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례가 명확하게 확인되지 않아 정확한 현 시세 파악에 일부 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 부산의 주요 주거 및 상업지역인 남천동에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 교통 편리: 남천역 도보권으로 대중교통 이용이 용이합니다. [cite: provided data]

* 권리상 안전: 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1억 4천 3백만원을 기준으로, 본건은 신축 연식과 남천동이라는 입지 조건을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 유사 오피스텔의 직접적인 거래 사례가 부족하나, 지역의 전반적인 개발 및 주거 선호도를 감안하면 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 현재 시장 상황과 경매 참여자들의 관심도를 고려하여 1억 3천만원에서 1억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. [cite: inferred from search results and appraisal value]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.