나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5651 [4] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우
스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 타일마감, 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

· 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5651 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1204호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.664489959109495㎡ (약 2.62평)

건물면적: 44.39㎡ (약 13.43평)

건물지분: 44.39㎡ (약 13.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고

1.2. 건축물 정보

건물명: 상우더헤라우스

준공일자: 2021년 1월 28일

층수: 총 15층 중 12층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 주변 입지 조건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 다수의 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건은 3필지의 토지가 일괄로 이용되고 있으며, 등고평탄한 사다리형의 업무시설부지입니다. 북동측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 105m, 최고높이 145m) 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당(2021.02.19. 접수, 696,000,000원)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다. 채권자 구포새마을금고가 임의경매를 신청하였으며, 해당 경매개시결정등기(2025.07.29. 접수) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 노용주가 확인되었으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 남천동 일대는 수영구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 부산도시철도 2호선 남천역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있습니다. 특히, 주변에 학원가가 발달해 있으며, 광안리 해변과도 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 현황

상우더헤라우스는 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 총 84세대로 구성되어 있습니다. 전용면적 28.4㎡(약 8.5평)부터 60㎡ 이상까지 다양한 평형이 있는 것으로 파악되나, 본건은 44.39㎡(약 13.43평)입니다. 해당 건물 내 실거래가 정보는 부족하나, 인근의 유사 오피스텔들의 시세는 평당 약 1,000만원 이상을 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 남천초등학교, 부산동여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 등이 남천역 역세권을 중심으로 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교통시설

부산도시철도 2호선 남천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역에서 아파트 건설 공사장 부지에서 오염토가 검출된 사례가 있었으나, 본건 건물 자체 또는 직접적인 인접 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 학교 인근 지역이라 혐오시설 입지는 제한적일 것으로 예상됩니다.

6.2. 권리관계

매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으나, 구체적인 내용이 없어 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 임대차 관련

임차인 노용주씨의 전입일자(2022.08.03)가 근저당 및 경매개시결정일자보다 늦고, 대항력이 없어 낙찰 시 인도명령 대상이 될 가능성이 높습니다. 다만, 배당신고일자(2025.10.10)가 임의경매 신청일(2025.07.29)보다 늦어 배당을 받을 수 있을지는 불확실하며, 낙찰 후 명도 과정에서 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 임차인과의 소통이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 남천동의 중심지에 위치한 신축급 오피스텔로, 남천역 역세권의 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2021년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 학군 또한 우수하여 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 권리관계는 명확하며, 인수할 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 해당 건물 내 실거래 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에는 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 신축급 오피스텔로 건물 컨디션 우수.

* 부산지하철 2호선 남천역 역세권의 뛰어난 입지.

* 풍부한 생활 편의시설 및 교육 시설 인접.

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 리스크 적음.

* 남천동 일대 개발 호재 및 신축 아파트 단지 조성으로 인한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 217,000,000원입니다. 본 물건의 경우, 2021년 준공된 신축 건물이고 부산 남천동의 역세권이라는 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성도 있습니다. 그러나 해당 건물 자체의 구체적인 실거래가 정보가 부족하고, 유사 평형의 타 건물 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가의 85%~95% 수준을 기준으로 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 보수적 접근 시: 약 184,000,000원 ~ 206,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

입찰 시에는 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건과의 비교 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.