나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50292 [2] 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례역푸르지오5단지아파트" 남서측 월편에 위치하며, 부근은 남위례역주변 중심상가지대로서, 중, 고층규모의 상업용건물, 업무용건물 및 소수의 나지 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장및 남위례전철역(8호선)이 위치하여 제반 대중교통은 매우 양호함.

건물의 구조

'2017.06.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층건내 1층내 구분건물로서, 외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등임. 내벽 : 강화유리 또는 페인트 마감임. 바닥 : 아스타일 붙임임. 천장 : 흡음재 택스붙임임. 창호 : -

이용상태

기호 (1) - 공부상 용도가 일반음식점이나 현 "그림판매점(갤러리)" 으로 이용중임. 기호 (2) - 공부상 용도가 일반음식점이나 현 "그림판매점(갤러리)" 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 에 스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 "상업용(제1, 2종근린생활시설)건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 20미터, 북동측으로 로폭 약 27미터, 남동측으로 로폭 약 20미터( 보행자 전용도로) 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(위례), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의관리 및 이 용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제6구역(전 술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도 시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제 한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.08.26.~2025.08.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2025.10.31.)임.

공부와의 차이

기호 (1, 2) - 본건 공히 공부상 용도가 "일반음식점" 으로 표기되어 있으나, 현 "그림판 매점(갤러리)" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도가 일반음식점이나, 현황 "그림판매점(갤러리)"으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50292 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안산농업협동조합 (참고: 말소기준권리 설정자는 농업협동조합자산관리회사)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 위례광장로 19, 아이페리온 12층 1203호 (창곡동 562번지)

용도: 제2종근린생활시설 (공부상 일반음식점, 현황 그림판매점(갤러리))

감정가: 1,280,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

건물 지분: 49.2㎡ (약 14.88평)

1.4. 건축물 정보 (JSON 기반)

건물명: 아이페리온

동: 12층

호수: 1203호

사용승인일: 2017년 06월 15일

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

주요 용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례역푸르지오5단지아파트" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 남위례역을 중심으로 한 중심상가지대로서, 중고층 규모의 상업용 및 업무용 건물들이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 8호선 남위례역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 약 20미터, 북동측으로 약 27미터, 남동측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측 도로는 보행자 전용도로입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 09월 05일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 2,328,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리 관계

* 소유권 이전: 한은미 (2017.07.14), 주식회사혜원 (2022.09.05)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022.09.05, 채권최고액 2,328,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 평택세무서 (2022.12.06, 195,000,000원) - 말소

* 압류: 성남시 (2024.12.17) - 말소 여부 확인 필요 (일반적으로 말소될 것으로 예상)

* 압류: 성남시 (2025.02.10) - 말소

* 임의경매개시결정: 안산농업협동조합 (2026.02.11, 1,940,000,000원) - 본건 경매

* 압류: 화성세무서장 (2026.02.26) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.03.09) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 없음). 말소기준권리보다 선순위인 권리 및, 말소기준권리 설정 후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 성남시 압류(갑8)는 말소 예정 표시가 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 파악되지 않았습니다. (임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

본건은 남위례역 주변 중심상업지구에 위치하며, 다양한 상업용 및 업무용 빌딩과 상가가 밀집해 있습니다. 계획된 신도시의 특성상 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 유동인구가 많고 소비력이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 8호선 남위례역, 다수의 버스 노선

* 주거: 위례역푸르지오5단지 등 대규모 아파트 단지 배후

* 편의: 상업지구 내 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용 가능

* 기타: 대로변에 위치하여 가시성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업지구 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 도심 접근성이 우수하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

5.3. 건물 편의시설

건물 내 승용 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 화재 탐지 및 소화 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 일반음식점이나, 현재는 그림판매점(갤러리)으로 이용 중입니다. 이는 향후 사업자 등록이나 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(위례), 비행안전제5구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 적용되는 지역에 포함되어 있습니다.

6.3. 권리 관련 불확실성

성남시 압류(갑8, 2024.12.17)가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 아주 희박하게 존재합니다. 다만, 일반적인 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위인 압류는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 위례신도시의 중심상업지구에 위치한 근린상가로, 지하철역 및 주거단지 배후 수요를 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체도 비교적 신축(2017년 사용승인)에 해당합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하로 파악되어 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 일부 압류 등기 건에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 위례신도시 중심상업지구의 우수한 입지

* 남위례역 초역세권 및 교통 편리성

* 신축급 상가 건물 (2017년 준공)

* 탄탄한 배후 수요 (주변 대규모 아파트 단지)

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확화 기대

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 외부 시장 분석 자료 및 유사 물건의 실거래가 정보를 충분히 반영하기 어렵습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정평가액(12억 8천만원)을 기준으로 하되, 아래 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

* 개별 물건의 현황 및 특이사항(용도 불일치 등)에 대한 면밀한 조사

* 향후 상권 발전 가능성 및 공실률 예측

* 취득 관련 부대 비용 (취득세, 법무비 등)

* 인수될 가능성이 있는 권리가 있다면 이에 따른 추가 부담액

* 필요시 추가적인 부동산 시장 조사 및 전문가 상담

인수 보증금은 0원으로 확인되었으므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.