나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4147 [2] 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 3층3071-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 하남시 망월동 소재 "미사전철역(5호선)" 남동측 인근(기호 "가" 소재), 북측 월편 (기호 "나" 소재) 및 북서측 인근(기호 "다" 소재) 에 각각 위치하며, 부근은 역세권내 중 심상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 밀집되어 소재하고 있음.

교통상황

본건 공히 본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(미사역-5호선)이 위 치하여 대중교통편의는 매우 양호함.

건물의 구조

기호(가) '2019.02.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하6층 지상7층건내 3 층 구분건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 대리석 붙임 등임. 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등임. 바닥 : 원목마루깔기 등임. 창호 : 하이샷시 이중창호임. 기호(나) '2020.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상30층건내 3층 구분건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 알루미늄복합판넬 붙임 등임. 내벽 : 페이트 마감임. 바닥 : 아스타일깔기 등임. 창호 : 강화유리 창호임. 기호(다) '2019.12.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하6층, 지상29층건내 3층 구분건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 붙임 등임. 내벽 : 몰탈위 페인트 등임. 바닥 : 아스타일깔기 등임. 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호 (가) - "업무시설(오피스텔)" 로 이용중임. 기호 (나) - "근린생활시설(현 "공실")" 로 이용중임. 기호 (다) - "근린생활시설(현 "바레 앤 필라테스 센타") 로 이용중임.

설비내역

본건 공히 위생설비, 급배수설비, 승용승강기 설비, 화재경보기, 실내소화전설비 및 자동소 화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 (가) - 가로장방형의 평지이며, 현 "업무용 및 상업용 복합건부지" 로 이용중임. 기호 (나) - 가로장방형의 평지이며, 현 "상업용 및 문화집회시설용 복합건부지" 로 이용 중임. 기호 (다) - 정방형의 평지이며, 현 "업무용 및 상업용 복합건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 (가) - 본건 토지 북서측으로 중로, 북동측으로 대로, 남서측으로 소로(보행자전용 도로) 및 남동측으로 대로(보행자전용도로)와 각각 접함. 기호 (나) - 본건 토지 북서측, 남서측, 북동측 및 남동측으로 중로와 각각 접함. 기호 (다) - 본건 토지 북서측 및 남서측으로 중로 및 북동측으로 소로(보행자전용도로)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (가) 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공 주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)임. 기호 (나) 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~ 30m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공 주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)임. 기호 (다) 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 즁로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(현 "공실")로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4147 (2)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 3층3071-2호

용도: 근린상가

감정가: 1,180,000,000원

건물명: 힐스테이트미사역그랑파사쥬

1.2. 면적

토지면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

토지지분: 15.5501㎡ (약 4.70평)

건물면적: 89.73㎡ (약 27.14평)

건물지분: 89.7327㎡ (약 27.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

주의사항: 근린생활시설(현 "공실")로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 소재하는 "미사전철역(5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 역세권 내 중심상가지대로서 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

2.3. 건물 구조

본건(힐스테이트미사역그랑파사쥬 12-1블럭)은 2020년 7월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 30층 건물 내 3층 구분건물입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 및 알루미늄복합판넬 마감이며, 내벽은 페인트 마감, 바닥은 아스타일 깔기 등으로 시공되었습니다. 창호는 강화유리 창호입니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건이 속한 토지는 가로장방형의 평지로, 상업용 및 문화집회시설용 복합건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 토지는 북서측, 남서측, 북동측 및 남동측으로 중로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 28일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 갑2 (2020-10-28) - 소유권이전(신탁재산의처분)

* 등기구분: 을1 (2020-10-28) - 근저당권 (신한은행, 936,000,000원) - 말소기준권리

* 등기구분: 갑3 (2025-08-01) - 가압류 (현대캐피탈, 17,882,686원) - 말소

* 등기구분: 갑4 (2025-09-11) - 임의경매 (신한은행, 1,305,450,528원) - 말소

* 등기구분: 갑5 (2025-10-30) - 가압류 (충남신용보증재단, 31,500,000원) - 말소

* 등기구분: 갑6 (2026-03-20) - 압류 (하남시) - 말소

* 등기구분: 갑7 (2026-08-28) - 압류 (예산세무서장) - 말소

3.3. 권리관계

본 건의 등기부채권 총액은 985,382,686원입니다.

매각으로 인해 본 건의 모든 권리(말소기준권리 이하)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음' 명시)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금 및 월세 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않았으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 인수 또는 명도 관련 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 입지

본 물건은 5호선 미사역 초역세권에 위치한 중심상업지역에 속해 있습니다.

주변에 업무시설 및 다양한 상업시설이 밀집되어 있어 잠재적 고객 유입이 기대되는 지역입니다.

4.2. 유동인구 및 잠재수요

역세권이라는 지리적 이점과 주변의 상업 및 업무 시설 집중으로 인해 풍부한 유동인구 확보가 가능하며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 중심상가지역 내에 위치하여 다양한 금융기관, 병원, 식음료 매장 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교통환경

지하철 5호선 미사역을 통한 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 광역버스 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본 건은 현재 근린생활시설로 이용 중이나 "공실" 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 향후 임차인 모집에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과는 다른 관리 주체나 채권 관계의 특수성이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 수준

감정가가 11억 8천만원으로 높은 편에 속하므로, 입찰 시 신중한 자금 계획 수립이 요구됩니다.

6.4. 복잡한 권리 관계 (과거)

경매 개시 전 다수의 가압류 및 압류가 설정되었던 점은 채무 불이행의 배경을 짐작하게 합니다. 비록 낙찰 후 소멸되나, 이러한 배경은 향후 부동산 관련 분쟁 가능성을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 5호선 미사역 초역세권에 위치한 힐스테이트미사역그랑파사쥬 내 근린생활시설로, 입지적 가치가 매우 뛰어납니다. 뛰어난 교통 환경과 풍부한 유동인구 잠재력을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태라는 점은 단기적인 수익 창출에 제약이 될 수 있으나, 장기적으로는 상권의 성장과 함께 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 유동화 물건이라는 특수성과 높은 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

5호선 미사역 초역세권으로, 뛰어난 대중교통망과 풍부한 잠재 수요를 확보하고 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

미사지구 일대의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인해 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 상권 활성화 가능성

주변의 업무 및 상업시설 밀집은 상권 활성화에 유리하며, 다양한 업종의 입점 가능성이 높습니다.

8.4. 안전한 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,180,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 현장 상태(공실 등), 임대 수요, 향후 개발 가능성, 응찰자 간 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 형성되나, 본 건의 경우 입지적 장점과 현재 공실 리스크를 면밀히 비교 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.