나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4147 [3] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 하남시 망월동 소재 "미사전철역(5호선)" 남동측 인근(기호 "가" 소재), 북측 월편 (기호 "나" 소재) 및 북서측 인근(기호 "다" 소재) 에 각각 위치하며, 부근은 역세권내 중 심상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 밀집되어 소재하고 있음.

교통상황

본건 공히 본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(미사역-5호선)이 위 치하여 대중교통편의는 매우 양호함.

건물의 구조

기호(가) '2019.02.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하6층 지상7층건내 3 층 구분건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 대리석 붙임 등임. 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등임. 바닥 : 원목마루깔기 등임. 창호 : 하이샷시 이중창호임. 기호(나) '2020.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상30층건내 3층 구분건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 알루미늄복합판넬 붙임 등임. 내벽 : 페이트 마감임. 바닥 : 아스타일깔기 등임. 창호 : 강화유리 창호임. 기호(다) '2019.12.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하6층, 지상29층건내 3층 구분건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 붙임 등임. 내벽 : 몰탈위 페인트 등임. 바닥 : 아스타일깔기 등임. 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호 (가) - "업무시설(오피스텔)" 로 이용중임. 기호 (나) - "근린생활시설(현 "공실")" 로 이용중임. 기호 (다) - "근린생활시설(현 "바레 앤 필라테스 센타") 로 이용중임.

설비내역

본건 공히 위생설비, 급배수설비, 승용승강기 설비, 화재경보기, 실내소화전설비 및 자동소 화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 (가) - 가로장방형의 평지이며, 현 "업무용 및 상업용 복합건부지" 로 이용중임. 기호 (나) - 가로장방형의 평지이며, 현 "상업용 및 문화집회시설용 복합건부지" 로 이용 중임. 기호 (다) - 정방형의 평지이며, 현 "업무용 및 상업용 복합건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 (가) - 본건 토지 북서측으로 중로, 북동측으로 대로, 남서측으로 소로(보행자전용 도로) 및 남동측으로 대로(보행자전용도로)와 각각 접함. 기호 (나) - 본건 토지 북서측, 남서측, 북동측 및 남동측으로 중로와 각각 접함. 기호 (다) - 본건 토지 북서측 및 남서측으로 중로 및 북동측으로 소로(보행자전용도로)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (가) 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공 주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)임. 기호 (나) 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~ 30m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공 주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)임. 기호 (다) 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 즁로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(현 "바레 앤 필라테스센터")로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4147 (3)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 3층308호

용도: 근린상가

감정가: 750,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.71㎡ (약 4.15평)

토지지분: 13.71㎡ (약 4.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.70㎡ (약 21.08평)

건물지분: 69.7㎡ (약 21.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 건물명: 하남미사 롯데캐슬 스타

사용승인일: 2019년 12월 06일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하6층 지상29층 건물 중 3층 구분건물

전체 건물 총 면적: 약 96,375.51㎡ (약 29,153평)

전체 대지 면적: 약 7,476.5㎡ (약 2,262평)

건축물 총 연면적: 약 96,375.51㎡ (약 29,153평)

1.4. 특이사항

물건명세서상 특이사항: 현재 "바레 앤 필라테스센터"로 이용 중임.

감정평가서상 특이사항: 본 건은 유동화물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 역세권 내 중심상가지대로서 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물 등이 밀집되어 있음.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로 상황

본 건 토지는 북서측으로 중로, 북동측으로 대로, 남서측으로 소로(보행자전용도로), 남동측으로 대로(보행자전용도로)와 각각 접해 있음 [제공된 정보].

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 30일 접수된 신한은행 근저당권(을2, 463,200,000원)이며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정임 [제공된 정보].

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-02

* 확정일자: 2025-06-02

* 배당신고일자: 2025-11-07

* 대항력: 없음 [제공된 정보]

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 기재되어 있지 않음 [제공된 정보]. 인수할 임차인의 보증금은 0원임 [제공된 정보].

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 건이 위치한 하남 미사지구 중심상업지역은 지하철 5호선 미사역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 대중교통 접근성이 매우 우수하며 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 현황 및 이용 용도

현재 본 건은 근린생활시설로서 "바레 앤 필라테스센터"로 이용 중임 [제공된 정보]. 이는 감정평가서상 기호(다)의 이용상태와 일치함.

4.3. 건물 용도

해당 건물("하남미사 롯데캐슬 스타")은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 의료시설(병원) 등 복합 용도로 사용되고 있음 [JSON, 4, 9, 14].

5. 생활정보

* 편의시설: 미사역 역세권 내 중심상업지구에 위치하여 다양한 편의시설(음식점, 카페, 편의점, 병원, 약국 등)을 쉽게 이용할 수 있음.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 생활 편의성은 높으나, 일부 지역에서는 주변 상가로 인한 소음이나 담배 냄새가 언급되기도 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용 부재로 인한 추가 확인 필요성이 있을 수 있음 [제공된 정보].

6.2. 시장 리스크

미사역 인근 상권은 신규 공급 물량 증가로 일부 상가 공실률이 높은 경향이 있다는 보도가 있으므로, 본 건의 공실 및 임대수익률에 대한 면밀한 시장 조사가 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 본 건은 유동화물건으로, 관련 절차상의 복잡성이 있을 수 있음 [제공된 정보].

* 인근 상가 이용객들의 흡연으로 인한 냄새 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 역세권 중심상권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음. 현재 "바레 앤 필라테스센터"로 정상 운영 중이며, 인수 시 별도의 보증금 부담이 없어 투자 매력도가 높음. 복합 용도의 현대적인 건물 내에 위치하고 있어 향후 가치 상승이 기대됨. 다만, 지역 상권의 공급 과잉 가능성과 일부 생활 편의시설 주변에서의 소음 및 냄새 등은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 미사역과 직접 연결되는 초역세권의 중심상업지역에 위치.

* 안정적인 수익: 현재 운영 중인 "바레 앤 필라테스센터"를 통한 즉각적인 임대 수익 확보 가능.

* 부담 없는 인수: 임차인의 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담이 없음 (0원) [제공된 정보].

* 성장 잠재력: 하남 미사지구의 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승 기대.

* 다양한 업종 유치 가능: 근린생활시설 용도로, 필라테스 센터 외 다양한 상업 및 서비스 업종으로의 전환 또는 확장 가능.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 상세 물건 상태 확인, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 임대 시세 조사, 그리고 해당 상권의 공실률 및 임대 수요 분석 등 추가적인 시장 조사가 반드시 수반되어야 합니다. 본 제공된 정보만으로는 산정하기 어려우며, 감정가 750,000,000원을 참고하여 투자 목표 수익률 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.