나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51621 [2] 경기도 광주시 초월읍 무갑리 26-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 무갑리 소재 ""무래비마을"" 남동측 근거리에
농림지역내에 위치하는 토지입니다.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 시외곽에 위치하여 대중교통사정은
다소 불편시 됩니다.

기호(2), (3) : 각 필지 공히 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 시외곽에 위치
하여 대중교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 고지로서 토지임야 및 전, 제시외 건물 부지 등으로 이용중입니다.

기호(2) : 부정형의 급경사지로서 자연림 상태입니다.

기호(3) : 부정형의 급경사지로서 자연림 및 일부 전 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약4m내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호(2), (3) : 각 필지 공히 지적도 및 현황 맹지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 국가지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 국가지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(1구역))<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 국가지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적개황도"" 및 ""사진용지"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2. 목록4.토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'로 이용중이며, 농지법 제34조에 의거 2021.1.18.자 농지전용허가를 득하여 농지취득자격증명서 제출이 필요없음.
3. 목록5.건물은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51621 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 무갑리 26-13

용도: 근린시설 (건물), 공부상 '답'이나 현황 '도로'(토지)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 496.00㎡ (약 150.0평)

건물면적: 120.68㎡ (약 36.5평)

감정가: 506,228,000원

1.4. 특이사항

중복병합사건, 농지취득자격증명, 영농여건불리농지, 공동담보

주의사항: 1.일괄매각 2.토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 농지법 제34조에 의거 2021.1.18.자 농지전용허가를 득하여 농지취득자격증명서 제출이 필요 없습니다. 3.건물은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 무갑리 소재 "무래비마을" 남동측 근거리에 위치한 농림지역 내 토지입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입은 가능하나, 시외곽에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

2.3. 토지 현황

기호(1) 토지는 부정형의 고지로서 토지 임야, 전, 제시외 건물 부지 등으로 이용 중이며, 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호(2) 및 (3) 토지는 부정형의 급경사지로 자연림 상태이거나 일부 전으로 이용 중이며, 지적도 및 현황 맹지 상태입니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상의 을구(근저당, 지상권) 및 갑구(압류, 가압류)의 권리들은 모두 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 말소기준권리는 2019.11.08. 접수된 근저당권 (채권자: 강정수, 채권액: 120,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 언급은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일자: 2022-03-18

확정일자: 2023-12-11

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 농림지역에 위치하며, "무래비마을" 인근의 시외곽 지역입니다. 건물 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)으로, 해당 지역의 소규모 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 잠재력

주변 개발이 제한적인 농림지역임을 고려할 때, 상권의 확장성보다는 지역 내 고정 수요를 기반으로 한 운영이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 대중교통

본 물건은 시외곽에 위치하여 주변 편의시설 및 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 차량을 이용한 접근이 용이한 편입니다.

5.2. 주변 환경

농림지역 특성상 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있으나, 개발행위에 대한 다양한 제한이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역에 속하며, 아래와 같은 다양한 법적 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역

* 국가지정문화유산구역

* 배출시설 설치제한지역

* 공익용산지

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

* 역사문화환경보존지역 (기호(3))

6.2. 맹지

기호(2) 및 (3) 토지는 현황 맹지 상태로, 도로 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황

일부 토지가 공부상 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중이나, 농지전용허가를 득하여 법적 문제는 없는 것으로 보입니다. 그러나 농림지역 내 산지 및 전으로 이용되는 토지들의 급경사 및 자연림 상태는 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 무갑리에 위치한 근린시설과 토지로, 감정가는 506,228,000원입니다. 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며 농지전용허가를 득한 상태입니다. 그러나 농림지역이라는 용도지역과 더불어 다수의 법적 규제(가축사육제한, 국가지정문화유산, 자연보전권역 등)가 존재하여 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 불편한 시외곽 지역에 위치하며, 일부 토지는 맹지 및 급경사지를 포함하고 있습니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지전용허가를 득한 토지(현황 도로)와 기존 건물을 활용할 수 있는 점.

* 지역 내 소규모 상권의 수요를 충족시킬 수 있는 근린생활시설.

* 다수의 개발 제한에도 불구하고, 향후 지역 개발 동향에 따른 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 제한사항을 충분히 고려해야 함).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 상세한 지역 시장 조사, 인근 유사 물건의 거래 사례 분석, 그리고 낙찰 후 예상되는 개발 가능성 및 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 이는 추가적인 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.