나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [3] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경104 (3)

강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 2층202호

오피스텔

감정가: 161,000,000원 (1억 6천1백만원)

토지면적: 44.09㎡ (약 13.33평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항:

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 삼척시청 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼합된 기존 주택지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 자체는 폭 약 4-6M의 포장도로 일부에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (삼척수산업협동조합, 2024년 6월 20일 접수, 1,218,100,000원)

* 기타 등기사항: 소유권보존, 근저당권 (이창희), 압류 (삼척시), 임의경매개시결정 (삼척수산업협동조합) 등이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 1,263,100,000원 (12억 6천3백10만원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신승용 (202호)

* 보증금: 30,000,000원 (3천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2025년 3월 13일

* 배당신고일자: 2025년 3월 14일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의사항: 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 3천만원 인수 여부에 대해 면밀한 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 이는 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없을 수도 있음을 의미할 수 있으므로, 실제 낙찰 시 보증금 인수 금액을 반드시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 삼척시청 인근의 행정기관 밀집 지역으로, 관련 종사자 및 지역 주민을 배후로 하는 상권입니다.

* 업종 현황: 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

* 경쟁 분석: 주변의 다른 오피스텔 및 상가 건물들과의 임대 및 투자 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 도로 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

* 편의시설: 삼척시청 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 주택가와 인접하여 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 202호에 보증금 3천만원의 대항력 있는 임차인(신승용)이 존재하며, 보증금 인수 여부가 불투명하므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 토지의 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중이라는 점은 토지 이용에 있어 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다. (단, 건물은 해당 토지에 건축되어 이용 중입니다.)

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 동반 경매 물건의 낙찰가 및 배당 상황에 따라 본건의 결과에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 위험: 근린생활시설(11호)은 현재 공실이며, 오피스텔 부분의 임대율도 변동 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)에 해당하여, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근에 위치한 오피스텔로, 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 건축물 대장상 전유부 202호에 해당하여 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 토지 이용 현황과의 차이, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 삼척시청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 건물 신축성: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(두원4차)의 84.6㎡ 면적 기준으로 2026년 1월 13,000만원, 2월 13,300만원에 거래되었습니다.

* 최근 실거래가 기준 평당 시세는 약 508만원 ~ 519만원 수준으로 분석됩니다.

* 감정가는 1억 6,100만원으로, 최근 실거래가(1억 3,000만원 ~ 1억 3,300만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 산정 근거:

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. (제공된 정보 상 '인수 보증금 합계' 0원)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 3천만원 인수 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 수준을 기준으로, 향후 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 최근 실거래가 평균인 약 1억 3,150만원을 기준으로, 보증금 인수 가능성을 감안하여 1억 2,500만원에서 1억 3,000만원 사이를 권고합니다.

* 보증금 인수 부담을 확실히 고려할 경우, 1억 2,500만원 이하에서의 적극적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 최종 제안: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.